コスモスイニシア様 共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズの事業担当者に聴く


都心の優良不動産に共同出資する「セレサージュ」シリーズ。第一号商品は、代官山駅前の商業ビルが舞台となる「セレサージュ代官山」

デベロッパーのイメージが強いコスモスイニシアは、実は30年以上不動産ソリューション事業の歴史があり、今回その蓄積されたノウハウをもとに、都心の優良不動産に共同出資できる「セレサージュ」シリーズの販売を開始。この事業を担当する、執行役員 ソリューション本部 副本部長 走内悦子(そうち・えつこ)氏と同本部 資産運用部 投資運用商品課 山中啓奨(やまなか・けいすけ)氏にお話を伺いました。

共同出資型不動産「セレサージュ」の魅力

「資産分散の観点から小額で不動産投資をはじめたい」「安定した賃料収入が魅力の不動産に投資をしたい」「都心の一棟マンションやビル等に投資がしたい」といったニーズに応えるために当社でご用意しているソリューションのひとつが、都心の優良不動産に共同出資できる投資商品「セレサージュ」シリーズです。

新しい不動産投資の形 共同出資型不動産「セレサージュ」

 不動産投資は、安定した賃料収入を確保できること、現金や預金を保有することに比べ、資産圧縮効果があることなどから、魅力的な投資とされてきました。しかし、不動産投資は多額の資金が必要であること、投資物件の選択や運営・維持・管理のノウハウなどの部分で、誰もが手軽に始められる投資とは言いきれませんでした。
 そのため、都心の優良不動産への投資は、メリットが存在するにもかかわらず、そのメリットを享受する人が少ないという状況でした。当社が今回提供する共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズは、このギャップを埋めるソリューションとなると考えています。 
 このタイプの商品は、他社が長年手がけていますが、42年という長い間、デベロッパーとしてマンションを建て続けてきた当社が参入することは、多くのお客さまに対して新たな投資の間口を広げるという意味でも意義があるのではないかと考えています。

(写真:執行役員 ソリューション本部 副本部長 走内 悦子(そうち・えつこ)氏)

「セレサージュ」シリーズ第一号商品の魅力

「セレサージュ」シリーズの第一号商品は、「セレサージュ代官山」という築15年になる商業施設です。代官山駅(北口)徒歩1分というインパクト、都内有数の人気スポットの一等地に建つというプレミア感は、当社がご提供する「セレサージュ」シリーズ第一号商品にふさわしいものと考えております。
 この物件は、敷地面積約90坪の整形地ということも大きなポイントです。代官山駅周辺でこのような物件は希少価値があると思います。
 一方で、この物件は建物全体で4テナントさましかご入居出来ないため、テナントが退去された場合の賃料収入の減少リスクは高いという懸念があります。しかしながら、この物件は1フロア約45坪あり、代官山駅周辺でこの広さのある物件はほとんどありません。
 その希少性から、賃料単価は周辺の平均相場を上回っているものの、昨年、テナントさまがご退去されたときには、募集をかけるとすぐに次のテナントさまのご入居が決まりました。

賃貸管理物件(9,000戸超)の平均稼働率96%を達成

(写真:ソリューション事業部 資産運用部 投資運用商品課 山中 啓奨(やまなか・けいすけ)氏)

 当社は約30年にわたって不動産のサブリース事業を手がけており、賃貸管理物件として現在9,000戸を超える不動産をオーナーさまからお預かりしています。20171月時点で平均稼働率96%の実績を残しています。こうしたノウハウを持つ専門チームが、「セレサージュ」シリーズを運営し、現在の賃料水準を極力維持しながら高い稼働率を目指してまいります。
 また、新築分譲マンション事業では、販売前に自社での建物検査を徹底し、販売後もお客さまに維持・管理・修繕等のサービスを提供してまいりました。
 実は、不動産業界において、最初に新築分譲マンションへ長期修繕計画を導入したのは当社なのです。「セレサージュ代官山」も13年の修繕計画を設定しており、予定では13年目までは修繕積立金でまかなえるようになっています。また、この物件に関しては、既に屋上防水などの基本的な修繕工事を済ませていますので、突発的な事態が起こらない限りは、ご購入後にお客さまに追加費用をいただくことなく、資産価値の維持を図ることができます。

「セレサージュ」シリーズのこだわり

「セレサージュ」シリーズは、都心5区(千代田区・港区・中央区・新宿区・渋谷区)の物件を中心に展開していきます。都心5区を中心にする理由のひとつは、都心の不動産の賃料推移にあります。一般的にマンションの賃料は通常1年で1%程度下落するといわれていますが、都心の人気エリアには、この法則はあてはまりません。賃料が下落しにくいため安定した運用が可能となり、資産価値を維持することにもつながります。当社では、第二号商品として原宿のマンションの販売を予定しています。こちらも原宿駅から徒歩7分と立地が非常に良いものです。
 ポートフォリオの分散を考えると、資産を東京に一極集中させることはリスクがあるという指摘もあります。しかし、少子高齢化がさらに進み、今後東京に人口が一極集中していくことが予測されていますので、長期的に不動産投資を行う視点では、東京に資産を持つことは大きなメリットになるのではないでしょうか。

不動産のプロとしてお客さまにソリューションを提供する

 当社は、「お客さまのことを考えて仕事をする」という意識が強く、自分たちでいうのも憚られますが本当に「真面目な会社」です。
 たとえば、新築分譲マンションをはじめ、当社が提供する商品に住まうお客さまのことを考えて間取りを徹底的に研究しています。そのため、「間取りのイニシア」と呼ばれることもあるのですが、良い住宅、良い商品を追求して作っているからこそ、グッドデザイン賞を15年連続でいただくことができたと自負しています。
 当社の事業は多岐に渡りますが、基本的に短いタームの事業が少なく、多くのお取引先と長くお付き合いをさせていただく事業が多くなっています。市街地再開発事業などは10年近くかかることもあり、お互いの信頼関係のなかで成り立っているといえます。
 当社は、幅広い不動産事業を手掛けてきた歴史とその中で培ってきた信頼と実績には自信があります。今回ご提供する「セレサージュ」シリーズは、10年、15年とお客さまの資産をお預かりして運用させていただく商品ですので、不動産のプロとして、不動産投資が初めてのお客さまや遠方にお住まいのお客さまにも安心して任せていただけるよう、万全の体制を整えております。

走内 悦子(写真左)
執行役員 ソリューション本部 副本部長
(宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター)

山中 啓奨(写真右)
ソリューション事業部 資産運用部 投資運用商品課
(宅地建物取引士)

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