「不動産の小口化」ってREITとどこが違うの?

不動産の運用収益を投資家に分配する事業

不動産の運用収益を投資家に分配する事業は、契約内容によって次の3つに分かれる。不動産の所有形態などが微妙に異なっているので注意が必要だ。

1. 任意組合契約

事業者と投資家が組合契約を交わして組合を結成。組合を通して不動産投資を行い、賃貸収入などの収益を投資家に分配する。不動産の所有権は組合員の共有となる。

2. 匿名組合契約

事業者と投資家が匿名組合契約を結び、投資家が組合に金銭を出資し、事業者が取得した不動産を管理・運営する。不動産売買や賃貸などの収益は、投資家に分配される。不動産の所有権は事業者に帰属し、投資家は事業者から利益配分を受ける権利と出資金の返還請求をする権利を持つことになるが契約により制限されることが一般的である(前1.任意組合契約も同じ)。

3. 賃貸借型

不動産の共有持分を有する投資家が不動産特定共同事業法に基づく許可業者に賃貸運営を委任する。複数の投資家が共同で購入した不動産を、不動産業者に賃貸(委任)し、投資家に賃料を払う。投資家は、共有不動産を賃貸し持分に応じて分配してもらう。

それぞれの契約内容についてはメリット・デメリットもある。不動産特定共同事業法に基づく許可業者などの専門家に説明してもらうことが大切だ。

分散投資で不動産投資のリスクを軽減できる?

不動産投資といえば、過去の価格推移でも分かるように変動幅(ボラティリティ)の大きなものとなっている。そもそも不動産投資の魅力は、売買益(キャピタルゲイン)と賃貸収入(インカムゲイン)の両方を狙うことができることだが、インカムゲインで安定した収益を得られても、キャピタルゲインを狙った投資は変動幅が大きく難しい。ある程度のリスク回避を図ったうえでの不動産投資が必要になっているのかもしれない。

その点、最低100万円程度から投資が可能な不動産小口化商品には、さまざまなメリットがある。たとえば500万円の資金があった時に、その資金を原資にして中古マンションなどに投資することも可能だが、そうなると購入できる物件も限られて、どうしてもリスクを高めてしまうことになる。しかし、不動産の小口化商品にすれば複数のマンションに分散投資ができ、さらには、東京都と神奈川県という具合に地域的にも分散することができる。リスク分散は投資の基本であり、リスクを抑えるための有効な手段といえる。

むろん、小口投資であるために大儲けできるようなチャンスは少ないし、小口化される物件も限られるという課題はある。それでも、デメリットを凌駕する長所もあるといっていいだろう。近年、不動産投資というとREIT投資ばかりがクローズアップされるが、小口投資という方法もあることも選択肢として持っておきたい。(提供元:株式会社ZUU)

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