小口化投資商品とは、どんな種類があるのか?

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(写真=PIXTA)

老後に備え、自分の資産を形成しようと検討する人は多いのではないだろうか。金融商品には株や債券といった伝統的手法をはじめ非常に多くの種類があるが、代表的な候補のひとつに不動産投資も挙げられる。

不動産投資というと価格が高く手が届かなそう、というイメージを持つかもしれないが、そういったハードルを下げてくれているのが不動産小口化投資商品だ。今回はそんな不動産小口化投資商品について詳しく見ていこう。

不動産小口化投資商品とは?

不動産小口化商品とは、投資額を少額にして複数の投資家が不動産に関し何らかの権利(所有権の共用持分や受益権、社員持分など)を持つことができるよう設計された金融商品を指す。首都圏の不動産平均価格は近年上昇しており、実際に物件を購入するとなると、なかなか手を出せないと言う方もいるだろう。

しかし、不動産小口化投資商品であれば、少額から不動産投資を行うことが可能となる。最低投資金額は商品によって異なるが、通常なら数千万円から数億円かかる不動産投資が、不動産小口化投資商品であれば数十万円から行うこともできる。

不動産小口化投資商品の仕組み

まとまった資金が必要な不動産購入を少額からでも投資することができる不動産小口化投資商品とは、どのような仕組みなのだろうか。

その仕組みはシンプルで、複数の投資家が資金を出資し、事業者がその集まったお金で不動産を運営する、というスキームになっている。お金を出す個人は、その不動産の共同オーナーとなるわけだ。集めた資金で運用を行う、という点では投資信託やREITに似ているところがあるかもしれない。

不動産小口化投資商品の種類

不動産小口化投資商品はその契約の体系により賃貸型、信託型、匿名組合型、任意組合型などに分かれる。どれもその仕組みは上に書いたようなものになっており大きな違いはないが、実際に投資を行っていく場合にはそれぞれの特徴について理解する必要がある。所有権や税制など、自分の目的にあったものを選ぶ必要があるだろう。

ここでは販売商品が比較的多い匿名組合型と任意組合型の特徴について簡単に見ていこう。

匿名組合型では、投資家と事業者が匿名組合契約を結び、投資家が組合の構成員、事業者が不動産の所有者という扱いになる。このケースでは不動産の運営を行ったり、所有権を持ったりするのは事業者側である。それに対し任意組合型では、投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ。この場合は、投資家が所有権(共有持分)を持っている、というのが前者との大きな違いだろう。

今後、不動産小口化投資商品はどうなるのか?

投資を行っていくうえで必ず注意すべきは「その商品がこの先どのような値動きをするか」ということだ。もちろん、それは不動産小口化投資商品も例外ではない。稀な例ではあるが、1990年頃のバブル崩壊の際には不動産価格は激しい下落幅を見せた。

そういったリスクを避けるためにも、これからの小口化投資がどうなっていくか、ということについて自分なりに仮説を立てていくことは非常に大事だと言える。不動産小口化投資商品は、不動産投資の中のひとつであるため、不動産業界全体が今後どうなっていくかという大局的な視点を持つことが重要だ。

それを予想していく上で留意すべき観点のひとつは、日銀の金融政策の動向だ。2016年1月に日本でもマイナス金利政策が導入され、併せて長期金利も更なる低下を見せた。それにより不動産会社や不動産投資家はより一層、資金の調達が容易になった。また少しでも高い利回りを望んだ投資家が不動産市場に流れ込み、都市圏を中心に、不動産価格はアベノミクス開始前に比べて上昇している地域が多い。

今後もマイナス金利政策の強化が進むようであれば、不動産投資の熱が衰えない可能性もある。それに伴い、不動産小口化投資商品もより一般的なものとなるかもしれない。

世界的に金融緩和が長く続いているが、緩和縮小の時期が明確になってくると、高騰した不動産価格がその影響を受ける可能性は高い。不動産小口化投資商品を行う場合には、広い視野を持って、その運用期間等に注視して資金を投じていく必要があると言える。(提供元:株式会社ZUU)

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