【クラウドファンディングを生かした、新たな不動産投資のカタチ】目標リターンは7〜8%。自分も応援できる「ハンズオン投資」 株式会社クラウドリアルティ 代表取締役 鬼頭武嗣氏 インタビュー②

株式会社クラウドリアルティ代表取締役 鬼頭武嗣氏へのインタビュー。前回は、「不動産に特化した、売却益も狙えるクラウドファンディング」という、これまでになかった投資形態について伺いました。投資家にとって、新たなサービスに踏み込むのには心理的なハードルがあるはずです。そこで今回は、Crowd Realtyをより理解いただくために、そのメリットとリスクを伺いました。

他の不動産投資に比べて、どのくらいのリターンを想定している?

鬼頭氏:
投資としてCrowd Realtyに掲載されているプロジェクトを考えたとき、やはり比較となるのは上場REIT(不動産投資信託)ではないでしょうか。私たちの案件では、前提として「日本の上場REIT以上のリターンを出すこと」を目指しています。現在のマーケット環境では、目標リターンを設定する際に「7〜8%」の確保を考えています。

Crowd Realtyの案件は上場REITに比べると流動性が低く、市場を通じて途中で売り買いができる投資ではありません。なので、対象となる不動産の収益性をしっかり吟味する事はもちろんのこと、レバレッジの掛け方を工夫するなど、リスクに見合ったプレミアムとしてリターンを上乗せできるように心がけています。

(提供:株式会社クラウドリアルティ)

これまでに行ったプロジェクトでは、京町家再生プロジェクトの第1弾で、想定利回りを10.0%(税引前、クラウドリアルティへの手数料控除後)、想定投資倍率1.33倍(税引前、クラウドリアルティへの手数料控除後)に設定しました。京町家の第2弾は想定利回り8%(前同)、想定投資倍率1.26倍(前同)、シェア保育園は想定利回り6.5%(前同)、想定投資倍率1.20倍(前同)としています。

Crowd Realtyにおけるリスクは?

鬼頭氏:
Crowd Realtyは、「不動産への投資」と「そこで行われる事業への投資」という二つの側面があります。たとえば不動産に隠れた瑕疵が見つかったり、災害の影響を受けたりというハード面のリスクは、他の不動産投資と同様にあります。また、その事業の運営における収益が上がらないとか、費用の増加といったソフト面のリスク要因も考えなければなりません。

これらのリスク要因については、サイトの各プロジェクト紹介において「リスク要因」として細かく記載しています。金融機関としてデューディリジェンスとディスクロージャー(開示)の両方にしっかり対応していくべきだという考えで運営していますので、その点をきちんとチェックしていただければと思います。

Crowd Realtyが実現する、リターン以外のメリットとは?

鬼頭氏:
ポートフォリオで運用するようなREITと違って、ピンポイントでどの物件、どのプロジェクトに投資しているかわかるのが、Crowd Realtyの特徴です。これまでの投資は買ったら何もせず、最後に売るという手段しかなかったのですが、Crowd Realtyでは、プロジェクトの運用期間中にもその投資対象に関わることができます。

たとえば京都の町家再生プロジェクトなら、自分でその物件に訪れたり、宿泊したりすることもできます。自分がSNSでその町家を紹介して稼働率アップに貢献することも可能です。出資者向けに優待のつくプロジェクトも出したりしています。

まさに「ハンズオン投資」に近く、運用中にさまざまなことに携われるのが特徴です。出資者はそのままサポーターとなり、プロジェクトを応援できます。すでに、出資者から「こんな風にすればもっと経営が良くなるのでは」といったアイデアをいただくケースも増えており、それらは事業運営者にきちんと伝えています。

場合によっては、出資した方が最後の物件売却のところで購入者となるケースも出てくるでしょう。そういった方への優先売却も、利益相反などには十分配慮する必要はありますが、今後考えていきます。

Crowd Realtyはもちろん投資手段の一つですが、リターンだけを注視せず、社会的な課題を一緒に解決していくところに意義があります。そういったところにも共感していただくことが、この投資とのより良い付き合い方だと感じます。

どんな人たちがCrowd Realtyを通じて投資している?

鬼頭氏:
20代〜60代まで幅広い方が出資しています。その中でも特に多いのは30代〜40代です。京町家の例を挙げると1人あたりの平均投資額は、65万円です。分布を見ると、15万〜20万ほどの方がもっとも多いのですが、数百万円単位で投資される方もいらっしゃるため、平均投資額が上がっています。

特筆すべきは、出資者のうち、不動産投資の経験がない方が65%を占めているということです。投資する人のモチベーションもさまざまで、リターンを狙う人もいれば、不動産の観点で見る人、プロジェクトの社会的意義に興味・関心のある人もいます。そして、事業運営者のサポートをしたい人もまず出資という形で関わるケースがあります。

>>P2P型のシステムで、誰もがチャレンジできる社会を インタビュー③ へ続く (提供元:株式会社ZUU)

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