「屋上活用プログラム」が遊休スペースの屋上を収益化する不動産投資の新たな価値 株式会社JTOWER 事業企画担当 シニアマネージャー 加藤一郎

マンションやオフィスビル、商業施設などの建物の屋上に携帯電話の基地局を誘致する「屋上活用プログラム」は、インフラシェアリング事業で携帯電話会社とのつながりを深めてきた株式会社JTOWERならではの新しいサービスです。基地局を設置するメリットやその流れなどについて、株式会社 JTOWER 事業企画担当 シニアマネージャー 加藤一郎氏にお話を伺いました。空いている屋上を有効活用したい不動産オーナー様は必見です。

(写真=PIXTA)
マンションやビル等の屋上に設置される携帯基地局
(写真=Icatnews/Shutterstock)
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基地局を設置することで受けられる不動産オーナーへの“恩恵”とは?

携帯電話会社の基地局を設置するメリットは、なんといっても“賃料収入を得られる”ことです。建物の屋上は遊休スペースになっていることが多いと思いますが、その屋上が新たな収益を生むことになります。また、これによって不動産価値が高まるという効果もあります。より収益を上げられる建物ということで、売却価値換算すると基地局設置前の建物と比べ金額に差が発生する可能性があります。

そのほか、基地局を設置するメリットとして、携帯電話の電波の入りが良くなるという面もあります。これは周辺の歩行者や自動車に対する恩恵になりますが、マンションであれば通勤や通学時に電波が入りやすくなる、というのもメリットとして挙げられると思います。

株式会社 JTOWER 事業企画担当 シニアマネージャー 加藤一郎様
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負担ゼロで収益アップを図れる不動産投資「屋上活用プログラム」

実際に当社の屋上活用プログラムで、どれくらいの収益を上げられるかというと、設備の大きさや立地などが関係するため、ある程度の差は発生しますが、当社がよく聞くお話としては、毎月3~7万円程の収益が上がることが多いようです。マンションやアパート経営において、遊休スペースがこれだけの収益を生むことには魅力があると思います。

そして当サービスのもう一つのメリットとしまして、不動産オーナー様にとって“費用負担がゼロ”であることです。基地局の設置や管理に関しまして、不動産オーナー様の負担はございません。基地局の設置や保守は、すべて携帯電話会社が行ないます。また、基地局は電気を使用しますが、これも携帯電話会社が発生する電気代を負担します。このような仕組みにより、不動産オーナー様は一切費用負担なく、遊休スペースの屋上から新たな収益を上げられるようになるのです。

屋上活用プログラムの魅力は、遊休スペースの屋上から追加収益が上がること

【不動産オーナー様】【JTOWER】【携帯電話会社】の3者で結ぶ契約

これまで、基地局の設置は携帯電話会社と不動産オーナー様とのあいだで直接契約を交わしていました。携帯電話会社が基地局の設置を打診して不動産オーナー様がそれを了承する、という一方通行で、不動産オーナー様側から携帯電話会社に誘致を働きかけることは困難でした。

しかし、当社の「屋上活用プログラム」によって、初めて不動産オーナー様が携帯基地局を誘致できるようになりました。現在、当社が不動産オーナー様から建物の情報を集め、携帯電話会社へ提供するという仕組みで運用しています。不動産オーナー様は当社と設置契約を締結し、当社が携帯電話会社と転貸契約を締結することで、実際の基地局の設置・管理を行なうことになります。不動産オーナー様は携帯電話会社と直接やり取りすることなく、当社がすべての窓口となります。

契約期間は5年や10年といった長期に渡るケースが多く、更新は期間満了時に行う形になります。基本的には一度設置した基地局は継続して設置頂くことになりますが、もし何らかの理由で撤去が必要な場合、一定の期間を過ぎれば事前に連絡することで撤去可能という契約が多いようです。

建物の情報を掲載するシステム「SITE LOCATOR」

不動産オーナー様から集めた建物の情報は、当社の「SITE LOCATOR」というシステムに掲載されます。この情報を見て、携帯電話会社が基地局の設置場所を選ぶという流れになります。

「SITE LOCATOR」へ建物を登録する際は、最初に簡単な初期審査を行っています。審査事項は、申請情報に間違いがないか、設置の条件を満たした建物か、実際にその建物が存在するか、などの確認です。基本的にはほとんどの建物が初期審査を通過し「SITE LOCATOR」に登録されています。

なお、当社は東京電力ともパートナーシップを組んでおり、「SITE LOCATOR」には東京電力管内の全ての鉄塔の情報も掲載しています。また、携帯電話会社の業務情報など機密性の高い情報も取り扱っているため、セキュリティを考慮し、「SITE LOCATOR」は携帯電話会社等の設備設置会社以外には非公開とさせていただいています。

建物の情報を掲載するシステム「SITE LOCATOR」の画面イメージ
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どんな建物が基地局を誘致しやすい?

まず建物の構造ですが、鉄骨造、RC(鉄筋コンクリート造)、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)のいずれかであることが望ましいです。基地局はそれなりに重量があるため、現状、木造の建物での誘致は難しいと考えています。そして屋上に2メートル四方以上のスペースがあり、人の出入りが可能であることも必須条件です。設置の際は現地調査を行い、図面や構造計算書等をいただいて、基地局設置の前に問題がないように工事方法を確認してから施工しますので、耐荷重等の点はご安心いただければと思います。

立地に関しては、建物にある程度の高さがあり、人や車の通りの多い場所にある建物が望ましいと一般的にはいわれています。しかし、今後主流となっていく新しい規格「5G」は、電波が遠くまで飛ばないという性質を持つため、低層の建物にも設置の需要が出てくると見込んでいます。これまでの3Gや4Gでは一つの基地局で半径数キロメートルをカバーできましたが、5Gは数百メートルしか届かない場合もあります。その分、基地局を増やす必要があるので、いろいろな建物に設置のチャンスが出てくるといえます。もちろん都市部だけでなく、郊外や地方でも人や車の通りが多い場所には基地局設置の可能性は十分あると考えています。

屋上の活用というと太陽光発電や看板などが思い浮かびますが、基地局の設置はこれらと違ってオーナー様の初期投資が不要で、天気やランニングコストの心配もありません。比較的狭いスペースでも設置でき、安定して長期間の収入も見込めます。屋上への基地局の設置はとても汎用的で効率的な屋上活の用方法だと考えています。また、屋上に十分なスペースがあれば太陽光発電等との併用も可能です。基地局はポール状のアンテナが伸びている形態のため、影による発電への影響も少ないと思われます。ぜひこの機会に当社の「SITE LOCATOR」へご登録いただき、屋上の有効活用をご検討ください。

株式会社JTOWER事業企画担当 シニアマネージャー 加藤一郎様

お問い合わせ先

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