小口不動産投資

不動産特定共同事業法とは?

目次

今、注目を集める不動産投資

マイナス金利が導入され、インフレに強いとされる不動産投資が注目を集めています。

不動産を所有するなら誰もが好立地の優良物件を選びたいもの。しかしながら、資金調達や情報収集など高いハードルがあるのも事実です。また、実物不動産投資は首都圏のマンションで数千万円、郊外でも1,000万円ほどの初期投資が必要で、リスクも大きいものとなります。

実質的には不動産に対する投資でありながら、これらのマイナス面を補うことができる方法が不動産小口投資です。

不動産を小口化することで初期投資とリスクを抑える

不動産特定共同事業法に基づいた不動産小口投資商品は、多くの人から資金を集め、その資金で不動産を購入し、そこから得られる賃料収入を出資者に分配する仕組みの商品です。実物不動産と比較し少額で不動産投資が始められるため、初期投資とリスクを抑えることができるうえ、不動産特定共同事業者(許可を受けて不動産特定共同事業を行う者)が不動産の管理・運営を行うので、実物不動産に対する投資に比べると投資期間中の手間がかかりません。

商品によっては一口数万円から100万円の範囲で投資できるものもあり、表面利回り([諸経費等を考慮しない利回り])で年5~8%程度の商品が提供されています。

不動産特定共同事業法とは?

不動産特定共同事業法は、1995年(平成7年)4月に不動産特定共同事業の健全な発達及び不動産の投資に関する投資家保護を目的として施行されました。同法に基づく事業を行うためには、原則として、国土交通大臣等又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、この許可を受けるためには、「事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有するものであること」等の要件を満たす必要があります。また、不動産特定共同事業者は、同法上、不動産特定共同事業の遂行に関し様々な義務が課されています。

不動産特定共同事業法に基づく不動産小口投資の種類

不動産特定共同事業法に基づく不動産小口投資については、不動産特定共同事業法上、大きく3つの契約類型が認められています。

1. 任意組合型

全投資家と不動産特定共同事業者の間で任意組合契約を締結して、全投資家と不動産特定共同事業者が組合員となって任意組合を組成する類型です。

各投資家は、任意組合に対し、不動産の共有持分の現物出資(不動産の共有持分については、現物出資の直前に不動産特定共同事業者から購入することが一般的です。)又は金銭の出資を行い、不動産特定共同事業者は、組合の業務の執行を行う唯一の組合員として、現物出資又は出資金をもって任意組合が取得した不動産の管理・運営などの事業を行い、不動産売却や賃貸収入などの収益を投資家に分配します。

[不動産の所有権]

組合員(全投資家、不動産特定共同事業者)が共有

2. 匿名組合型

各投資家と不動産特定共同事業者との間でそれぞれ匿名組合契約を締結して、各投資家が匿名組合員、不動産特定共同事業者が営業者となって匿名組合を組成する類型です。

各投資家は、不動産特定共同事業者に対し金銭の出資を行い、不動産特定共同事業者は、出資金をもって取得した不動産の管理・運営などの事業を行い、不動産売却や賃貸収入などの収益を投資家に分配します。

[不動産の所有権]

不動産特定共同事業者に帰属

なお、投資家の名前が不動産登記簿上に載ることはありません。

3. 賃貸借型

宅地建物取引業者から共同で購入するなどして不動産の共有持分を有する投資家が不動産特定共同事業者に不動産を賃貸し又は不動産賃貸を委任する類型です。

不動産特定共同事業者は、賃貸又はその委任を受けた不動産の管理・運営などの事業を行い、賃貸収入を投資家に分配します。

[不動産の所有権]

投資家が共有

それぞれの契約類型にはメリット・デメリットがあります。また、いずれの類型も分配金の原資は不動産の賃料収入であり、分配金の保証はされていません。また、任意組合型・匿名組合型のいずれも出資の元本の保証もされていません。

投資する際には、不動産特定共同事業者から事業や商品の内容などについての説明を受けたり、不動産特定共同事業者から交付される書面・契約書をよく読んだりすることで、各不動産小口商品が投資目的に合っているかだけでなく、投資に伴うデメリットやリスクも理解したうえで、その不動産小口投資商品に対する投資を行うか否かを判断することになります。

不動産小口投資のはじめかた

賃貸型の商品はあまり供給されていないため、不動産小口投資を検討する際には、一般的には任意組合型か匿名組合型の商品が選択肢となります。

その場合の一般的な手続の流れをご紹介します。

STEP1 不動産特定共同事業者のホームページなどで不動産小口投資商品をピックアップ

STEP2 興味関心を持った商品について、不動産特定共同事業者に対し資料請求・問い合わせを行う。必要に応じ、不動産特定共同事業者の担当者から説明を受ける。

STEP3 出資することに決めた場合、申込期間中に出資申込書を不動産特定共同事業者に送付する。

STEP4 不動産特定共同事業者から事前に商品内容・リスクなどが記載された書面の交付を受け、商品内容・リスクなどの説明を受けた上で、投資を行うか否かの最終的な判断を行い、契約書を締結する。

STEP5 出資(不動産共有持分の現物出資又は出資金の払込)

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初心者が知っておきたい株式投資の基礎知識

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(写真=pathdoc/Shutterstock.com)

株式投資に興味がある人は一定数いても、その仕組みやどのように利益を上げるかを熟知して実践できている人は意外と少ない。その原因には、そもそも「株式の役割を理解していない」、「専門用語が難しい」、「儲かる仕組みがわからない」などの理由があげられる。

今回は、株式投資を始めてみたいが一歩を踏み出せないあなたに、株式投資の歴史や利益を上げる仕組みについて掘り下げて解説する。

株式とは

投資には様々な商品があるが、株式投資というのはその名のとおり株式に投資を行うことを指す。

では株式とはいったい何なのだろうか。株式の歴史は古く、人類史上最初の株式会社といわれている東インド会社が設立されたのが17世紀の初頭のことだ。この出来事は人類の経済活動のあり方を大きく変えたと考えられている。

それまでは、事業を始めるためには優れたアイデアとそれを実現する資金の両方が必要だったが、株式会社の登場がその概念を変えたのである。

株式会社の仕組みを利用すれば、自己資金がなくとも事業に必要な資金を公募することが可能だ。事業に投資したい投資家から事業資金を調達する代わりに、株式、すなわち「部分的な会社の所有権」を譲り渡し、利益が上がればそれを株主に分配するというのが株式会社の仕組みである。

株式はひとつの資産であり、個人間もしくは法人間で取引が可能だ。現代は株式取引所が整備されており、取引所に上場されている株式であれば、基本的にいつでも売買に参加できる。現代では、インターネットを介して株式が売買できるようになったので、この株式投資という行為は広く一般的なものとなったといえる。

株式投資の利益

一般的に株式投資で得られる利益は2種類ある。それは、インカムゲインとキャピタルゲインである。それぞれ、違った性質を持っているので、株式投資を行う際には、どちらの利益を主な目的とした投資なのかを明確にしておく必要がある。

・ インカムゲインとは
資産を保有することで得られる利益を指す。株式投資では、ある一定期間株式を保有することで、株主は配当金や株主優待を受け取る権利を得られる。これをインカムゲインとよぶ。

・ キャピタルゲインとは
資産を売買することで得られる利益を指す。株価は需要と供給で成り立っているので、様々な要素で常に変動する。そのため、この性質を利用して株式を安値で買って、それよりも高値で株式を売ることができれば利益が発生する。これがキャピタルゲインである。

もちろん企業側が配当金を引き下げたり、無配としたりすることもある。また、予想に反して株価が逆行してしまう可能性もあり、株式投資にはリスク管理が必要である。

株主優待とは

企業が投資家たちに安定的に資金を提供してもらうためには、配当金の分配、将来性のある事業への取り組みによる株価の上昇など、株主へのメリットを常に意識しなければならない。株主優待はそのひとつで、その名のとおり、株主を優待するための制度である。

自社製品や自社サービスを無料や割引価格で利用できる株式投資の隠れた魅力でもある。例えば、航空会社の株式をある一定数以上保有していれば、通常価格よりも安く航空券を購入できるサービスが提供される。このように、その会社の商品やサービスをよく利用するのであれば、株主優待は投資家にとっても大きなメリットになる。また、企業によっては、自社製品や自社サービスではなく、金券やお米がもらえる場合などもある。

投資対象の特徴を見極める

株式投資を始めるためには、まずはその投資対象がどういった特徴を持っているのかを大まかにでも理解する必要がある。例えば、高配当が期待できるのか、無配だがその分高い成長を期待できるのか、充実した株主優待制度を持っているのか、などだ。

今回は、株式がどういった社会的役割を持っていて、投資家にどのような利益をもたらす可能性があるかを紹介した。投資に興味がある人は、ぜひこれをきっかけに知識を深めて、株式投資を検討してみてほしい。(提供元:株式会社ZUU)

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不特法許可一覧

「平成29年10月20日付 不動産特定共同事業者許可一覧」(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000263.html)を加工して作成

許可
番号
不動産特定共同事業者名 不動産特定共同事業法
第2条第4項各号の種別
法人番号
第1号 第2号 第3号 第4号
金融庁長官・国土交通大臣許可業者
1 三井不動産株式会社 6010001034957
2 住友不動産株式会社     8011101010739
3 住友不動産販売株式会社     4011101042249
5 東急不動産株式会社     7011001016580
6 三菱地所株式会社   2010001008774
8 株式会社長谷工コーポレーション     7010401024061
9 株式会社大倉     5120001061561
10 大和ハウス工業株式会社     6120001059662
11 東京建物株式会社     6010001034998
18 株式会社大京     7011001025796
21 東京建物不動産販売株式会社       3011101015098
22 鹿島建設株式会社     8010401006744
30 株式会社ケン・コーポレーション     2010401009397
31 スターツコーポレーション株式会社     9010001095583
32 東急リバブル株式会社     8011001025952
39 日神不動産株式会社     9011101015869
42 株式会社コスモスイニシア     2010401094621
46 宏陽ホーム株式会社       9400001000644
47 株式会社日本エスコン     8010001067609
50 SPCアセットマネジメント株式会社     9010001099915
51 株式会社玄海キャピタルマネジメント     7290001026257
53 セブンシーズアドバイザーズ株式会社     5010001128371
54 フィンテックアセットマネジメント株式会社       3010401060069
55 株式会社アセット・ワン     2010001076664
56 ケネディクス株式会社     3010401036044
57 三井物産リアルティ・マネジメント株式会社     1010001109929
58 ハドソン・ジャパン株式会社     7010001132636
59 株式会社青山財産ネットワークス 4010401087540
60 興和不動産投資顧問株式会社     9010401070772
61 東急アセットマネジメント株式会社     1011001054867
62 株式会社リオ・アセットマネジメント     1010001113063
63 株式会社イデラキャピタルマネジメント     5010401118641
64 三菱地所投資顧問株式会社     8010001075000
66 フィンテックグローバル株式会社       7010401025761
67 ユニ・アジアキャピタルジャパン株式会社     6010001126309
68 安田不動産投資顧問株式会社     1010001090724
69 いちご投資顧問株式会社     6010001139913
70 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社     2010401064913
71 アジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社     5010001126722
72 株式会社アセットリード 8011101031231
73 株式会社ラ・アトレ 1010401030809
74 スターリングパートナーズ合同会社     9010003016034
75 株式会社ザイマックス不動産投資顧問     6010401071039
76 三田証券株式会社 6010001058171
77 ASAアセットマネジメント株式会社     9010401074501
78 野村不動産投資顧問株式会社     1011101034744
79 PAGインベストメント・マネジメント株式会社     6010401047237
80 関電不動産開発株式会社     5120001059630
81 株式会社リサ投資顧問     3010401060333
82 東京キャピタルマネジメント株式会社     2010401098911
84 レジデンス・ビルディングマネジメント株式会社     2010001032353
85 株式会社レオパレス21       3011201000900
国土交通大臣許可業者
1 株式会社FPG     3010001086522
都道府県知事許可事業者
北海道
1 LLDアセットマネジメント株式会社       3430001006090
東京都
11 オリックス株式会社     8010401006942
14 安田不動産株式会社     7010001031152
16 森ビル株式会社     1010401029669
18 森トラスト株式会社     8010401029670
19 リソルホールディングス株式会社     6011101020517
22 日本土地建物株式会社     1010001005946
23 三井不動産投資顧問株式会社     3010001058166
33 株式会社タカラレーベン       6011101042313
47 株式会社レーサム     5010001114702
49 清水建設株式会社     1010401013565
50 アムス・インターナショナル株式会社     2013301016083
52 三井物産株式会社     1010001008767
57 株式会社マリオン       5011101020237
58 トーセイ株式会社       9080001003688
60 株式会社サタスインテグレイト     2010001139355
68 株式会社イーグランド     9010001084487
69 三井不動産レジデンシャル株式会社     2010001097124
75 ユナイテッド不動産株式会社     4010401035243
76 みんなで大家さん販売株式会社     4010001124280
77 株式会社サンフェル     8010001119855
80 平和不動産株式会社     1010001034920
81 UBI株式会社       6010001117002
82 相互住宅株式会社     1010701005345
83 野村不動産株式会社     9011101017056
87 王子不動産株式会社     6010001039758
91 株式会社フューチャープランニング     1011001047805
92 TSMアセットマネジメント株式会社     9010401062547
93 三菱商事株式会社     5010001008771
94 株式会社クレアスライフ       9010401082289
96 株式会社エー・ディー・ワークス     5010001038059
97 株式会社インテリックス     7011001032594
98 株式会社真和エンタープライズ       4011001031145
99 株式会社ボルテックス     6011101027693
100 株式会社インベスターズクラウド       3290001025873
101 株式会社明豊エンタープライズ     1013201016399
神奈川県
7 株式会社湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム       2021001002907
埼玉県
5 武蔵コーポレーション株式会社     7030001012852
茨城県
1 株式会社日立ライフ       8050001023517
愛知県
2 株式会社ディーシー・クリエイト     8180001048336
新潟県
1 株式会社国際総合計画     7110001001954
大阪府
3 センテクス総合開発株式会社     6120001082755
7 株式会社SKペイバンク     5120001114138
8 都市綜研インベストファンド株式会社     3120001140771
9 株式会社日住サービス     3120001068534
10 株式会社セブン     6120001162516
香川県
1 穴吹興産株式会社     8470001000424
福岡県
1 トラストパーク株式会社     9290001009788
2 トラストアセットパートナーズ株式会社       2290001066480
長崎県
1 三巴産業株式会社     6310001002157