第103話 不動産小口化商品はどうやって選べばいいの?②

(写真=  alphaspirit/Shutterstock.com)

前回:不動産小口化商品の選び方についていろいろと教えてもらい、自分がポイントにするところはどこなのかを改めて考えた。

第102話はこちら→

目次[非表示]

  1. 1.■自分の選択基準を考える
  2. 2.■短期投資なら匿名組合型



■自分の選択基準を考える

不動産小口化商品に投資をしてみたいという漠然とした思いでいろいろ調べてきたが、ハセガワ部長、フクダ課長に“自分の判断基準がない”という厳しい指摘を受けてしまった……。確かにそのとおりだったので、改めて不動産小口化商品を選ぶ基準についてじっくり考えてみることにした。


まず、余剰資金として投資できる金額だが、静岡に引っ越したことで家賃などの負担が減ったこと、投資を始めるためにボーナスをできるだけ使わずに貯めていたこともあって、最大100万円までなら投資に回してもいいと思っている。これが、今の自分の限度額だ。


調べてみると、1口あたりの金額が1万円から100万円というのが一般的だった。ただし、不動産小口化商品では最低口数が5口以上といったように、出資する口数の下限が定められているものも少なくなかった。つまり、1口100万円からとなっていても最低口数が5口なら500万円必要なので、自分には手が出せないということ。


そのため、最初にチェックするのは1口の金額ではなく最低出資金額の方だ。これで、最初の絞り込みができる。


次に利回りについて調べてみる。これも商品によって異なるのは当然だが、「表面利回り」ではなく「実質利回り」をチェックすることがポイントだ。実質利回りというのは、管理費や保険料などの諸経費や税金などを引いて、実際に分配金としてもらえる予定金額の利回りなので、こちらの方が重要なのだ。


個人的には実質利回りで年利3.5%前後は欲しいと思って調べてみると、だいたいどの商品もそのラインに収まっている。逆に言えば、極端に高いものや低いものは、なにか理由があるはずなので、注意した方がいいように思った。


ただし、あくまでも想定利回りなので、これがずっと保証されるわけではない。これは投資全般に言えるお約束であり、絶対に忘れてはいけないポイントだ!


もうひとつ、分配金が年に何回支払われるかもチェックした方がいいだろう。自分としては毎月の分配金を積立投資に回せば複利運用になると考えていたのだが、年1回か2回というのがスタンダードで、毎月分配というものはほとんどなかった。我ながらうまい手だと思ったのだが……残念。


■短期投資なら匿名組合型



(写真= mary416/Shutterstock.com)


次に「匿名組合型」と「任意組合型」のどちらがいいかを考えてみる。これは初期費用のかからない匿名組合型にしたいと思う。任意組合型は不動産を所有することになるので、登記費用や不動産取得税が必要になって出費が増えてしまう。そのかわり相続税対策になるようだが、結婚もしていない自分に相続税対策は今のところ必要ないのかな?


また、匿名組合型は運用期間が短いものがほとんどだったことも、“投資の勉強も兼ねて短期で資金を運用したい”という自分の目的に合っていた。任意組合型は20年以上といった長期のものが多く、今の自分には合っていないのだ。


ここまでの条件をまとめると……

・ 最低出資金額100万円以下

・実質利回り3.5%前後

・匿名組合型

となった。


これが不動産小口化商品を絞り込む際の自分の基準となるわけだが、この条件は不動産小口化商品ではスタンダードといえるものなので、これだけで絞り込むのは難しいことがわかった。


となると、やはり事業者の信頼性と実績、そして具体的な立地や建物の用途、構造、築年数といった条件でしっかり絞り込むしかない。これは、なかなか大変な作業になりそうだぞ……。すでに何社か資料を取り寄せているので、これからしっかりチェックして絞り込んでいこう。


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