【2019年】不動産投資の確定申告。申告書を見ながらやり方を1から解説！
(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)
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投資を始めました番外編２
前回:年末調整について自分でシュミレーションしながら勉強してみた。
異動してちょうど1か月くらいが経った。
職場にも少し慣れてきたところで、ちょっと放置していた「確定申告」について勉強してみようかとふと思った。
年末調整よりちょっと難しそうだし、前の部署でお世話になったニシカワ先輩に挨拶がてら聞いてみよう！
「ニシカワ先輩、久しぶりです。突然ですが、確定申告毎年やってますよね？どうやって書いたらいいか教えてほしいです！」
「前、年末調整の勉強してたからそろそろ来る頃やと思っとったでｗ ほらこれ」
と、ニシカワ先輩が何やらPDFをメールで送ってきてくれた。
なんとそこには標準語、しかも「です」「ます」調で不動産投資に関する確定申告の書き方や注意点がまとめられている・・・
こんな有益な情報を先輩がすんなり渡してくれるなんて。
「ワイがつくった確定申告書き方ガイドや。試しに色んな人に見せとったけど、あんまり人気なもんやからそろそろ有料にしたろかなｗ」
と電話越しでも伝わるほどドヤ顔で語っているだろう先輩。なるほど、やはり販売するためにつくっていたわけか。
少しイラっとしたけどこれが知りたかったのでお礼を言って、さっそく読み始めた。
～不動産投資をする人の「確定申告」～
不動産投資するとほとんどの場合毎年確定申告をすることになります。
確定申告を忘れていたり、申告漏れがあったりする場合は追徴課税となる可能性があるので、不動産投資をやっている、検討している方は確定申告について知っておくとよいと思います。
確定申告の時期はいつからいつまで？
提出時期は、というと毎年2月16日～3月15日です。前年の1月1日～12月31日の収入と支出を計算し書類を作ります。郵送やインターネット（e-tax）で提出が可能ですが、税務署に行くならば、3月ですと相談者いっぱいだと思いますので2月下旬までに申告するのがお勧めです。
e-taxを使って家でやればいいかと毎年思うのですが、自分で考えて書類をつくるのと相談する時間を考えると家から15分以内であれば割が合うと思って毎年税務署に行っています。
確定申告のお知らせが届く？
（国税庁HPより）
さて、年が明けるとしばらくして「確定申告のお知らせ」が届きます。これと、前年度申告した申告書の写し（前年提出時にもらっていますので、なくさないようにしまっています）、他必要な情報や書類を持っていきます。
ただし、前年度の提出方法がe-Taxを利用して済ませた場合などは、はがきが送付されないようです。
申告する際に必要な情報や書類は？
不動産投資の確定申告をする際に必要な情報や書類で主要なものをざっくりと列記してみました。
不動産投資関連は以下のような情報が必要になってきます。
・ローン支払い金利(ローン支払額では有りませんのでご注意下さい)
・管理費・修繕積立金
・固定資産税
・修繕費
・その他経費
・売買契約書
・登記謄本
・賃貸借契約書
・家賃の管理資料
・購入手数料
・ローン関連費用
・租税公課
・火災保険などの証券
不動産関連以外以下のような情報が必要になってきます。
・源泉徴収票
・マイナンバーカード（写しを持参で可能です）
・寄附金受領証明書（ふるさと納税をされた方）
・生命保険の控除証明書
・医療控除等の証明書
・株式等の取引証明書
さて、税務署に着くと確定申告書等作成コーナーなる場所が有りますので、申告書類をそこで入力します。
一方で、それ以前に収支内訳書（不動産所得用）、青色申告決算書は作って臨まれると良いです。（が、職員の方々が収支内訳書（不動産所得用）、青色申告決算書の作り方も教えてくれることが多いですね）
収支内訳書（不動産所得用）
確定申告書Bの「収入金額等」のカテゴリーにて「不動産」の入力欄があるのですが、
一括で収支を記載するので、上記の収支内訳書で詳細を記載します。
書き方は国税庁HPに掲載されています。
↓平成29年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/32.pdf
賃貸期間、貸付面積など細かい且つ事前に目を通しておかなければならない項目があるので、一度作ったら毎年コピーをお持ちになるのをお勧めします。
不動産所得の肝は減価償却費の計算
この収支内訳書（不動産所得用）でもう一点肝になるのは裏面の減価償却費です。
減価償却費は毎年計算するのに苦労します。
まず償却費として計上できるのは建物のみです。土地は劣化しないので、劣化し価値が落ちる建物のみが対象になります。
建物価格ですが、売買契約書に土地と建物の金額が記載されている場合は、その金額を使えばよいのですが、 売買契約書に土地と建物の金額が記載されていない場合は、固定資産税評価額を使って按分して算出する方法が一般的かと思います。
【課税明細書の例（マンションの場合）】（国税庁HP）
建物の法定耐用年数ですが、不動産の場合、建物の構造によって大きく以下のように法定耐用年数が決められています。
鉄筋コンクリート（RC）・・・47年
重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
木造・・・・・・・・・・・・22年
です。
↓平成29年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/32.pdf
主な減価償却資産の耐用年数表をご参照ください。
注意していただきたいのが中古資産を取得した場合の耐用年数です。
中古資産を取得した場合の耐用年数
法定の耐用年数ではなく、取得後の使用可能年数を見積もって耐用年数とします。
取得後の使用可能年数の見積りが困難な場合は、大規模な改良をしていない限り、次の算式で計算した年数（その年数が２年未満となるときは２年とし、その年数に１年未満の端数があるときはその端数は切り捨てます。）を耐用年数とします。
［算 式］
① 法定耐用年数の全部を経過した資産
法定耐用年数 × 0.2 ＝ 耐用年数
② 法定耐用年数の一部を経過した資産
法定耐用年数 − （経過年数 × 0.8） ＝ 耐用年数
（国税庁HPより）
例えば築15年のマンションを購入すると、47-15×0.8＝35となります。
あえて取り上げたのは、この償却期間の長さで年度に計上できる減価償却費が変わり、結果収益額がかわるからです。
つまり
5,000万円の物件を新築で購入の場合、
5,000万円÷47年＝106.38万円が年間計上できる金額
15年経っていると、
5,000万円÷35年＝156.25万円となります。
それだけ年間で控除できる金額が増えます。
青色申告のメリット
次に青色申告書です。こちらも青色申告相談コーナーが有りますので当日相談が可能です。
さて、青色申告はなぜ青色というのかというと、諸説ありますが、「一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人については、所得金額の計算などについて有利な取扱いが受けられる青色申告の制度があります」（国税庁HPより抜粋）
とあり、申告にはメリットがあります。
詳細は文中最後か、国税庁のHPをご覧頂くとして、そのメリットや手間を簡単にお伝えします。
メリット
■65万円の特別控除、青色10万円控除
青色申告の最大と言っていいメリットとして、65万円の特別控除です。収入から65万円を差し引くことができます（簡易簿記での申請は10万円の特別控除）。ただ、不動産所得は適用要件が厳しくて、アパートは10室以上、貸家は5棟以上といった大きめの規模で行っていること必要で、10万円の特別控除であれば、マンション一室でも可能です。
私も10万円特別控除で申告しています。
その他メリット
■赤字の場合、3年間繰り越すことが可能です。
■生計を一にしている配偶者その他の親族が納税者の経営する事業に従事している場合、納税者がこれらの人に支払う給料を細かい条件はあるものの、必要経費として計上できる場合があります。
■30万円未満の減価償却資産は一括経費にできます。
手間
新たに青色申告の申請をする人は、原則その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を所轄税務署長に提出する必要があります。新規開業の場合や相続により業務を承継した場合は開業時期や相続の時期によって承認申請書の提出時期は若干異なります。
青色申告決算書
さて、入力へ戻ってきました。
申告書類はどんなのかというとまず確定申告書です。AとBがあります。
ちなみに確定申告書AとBの違いですが、
◆ 申告書Aは、所得の種類が給与所得、公的年金などの雑所得、配当所得及び一時所得のみの方で、予定納税額のない方が使用できます。
◆ 申告書Bは、事業所得や不動産所得がある方など、所得の種類にかかわらず、どなたでも使用できます。
これを作るべく、パソコンで入力をします。手書きでも出来るのですが、自動計算もしてくれるので使える方はパソコンがいいです。
確定申告書B 第一表
確定申告書B 第二表
源泉徴収票を見ながら、収入・社会保障額等を入力し始めます。収支内訳書（不動産所得用）をみて、収入金額等の「不動産」の箇所へ収支内容を記入。株式の配当があったり、ふるさと納税があったりの方は入力を進めます。
平成29年度分所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き（確定申告書B用）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/02.pdf
（国税庁HP）
税金を納付するか、還付を受けられるか
全部入力が終わると、税金を納付するかはたまた還付を受けられるか分かります。それにしたがって対応をしていきます。
納付の場合は以下4つの方法があります。
(1) 指定した金融機関の預貯金口座から振替納税する方法
(2) インターネット等を利用して電子納税する方法
(3) クレジットカードで納付する方法
(4) 現金で納付する方法
還付を受ける場合は、
還付金を金融機関口座に振込希望する場合は、申告書第1表右下にある「還付される税金の受取場所」の欄に、取引金融機関名、支店名、預金の種類、口座番号を記載します。
確定申告後1ヶ月後ぐらいに振込みがされます。
これで申告が終わりました。
計算等ははじめて行う方は苦労するかと思いますが、1年に一回ですので記録を残しておかないと忘れてしまいます。
来年にむけ控えを取っておいたり、計算方法をクラウドで保管などをお勧めします。
参考情報
国税庁HPに以下の記載があります。
No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
[平成30年4月1日現在法令等]
1 不動産所得とは
不動産所得とは、次の（1）から（3）までの所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。
(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け
2 所得の計算方法
不動産所得の金額は、次のように計算します。
総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額
(1) 総収入金額
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。
イ 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
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(2) 必要経費
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。
イ 固定資産税
ロ 損害保険料
ハ 減価償却費
ニ 修繕費
No.2070 青色申告制度（国税庁HPより）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm
読み終えて
一通り読み終えた。
やはり実際に投資をやっている人の説明はわかりやすい。
とはいえ僕が計算することになったらちゃんとできるか心配だ。
不動産投資もやってみて学びたいなあ。
異動先では投資とともに節約もしなきゃだなｗ
そもそも「投資を始めました」って何？
投資って？ていうこともよく分からなかった社会人4年目の男子が、
紆余曲折を繰り返しながら賢く成長していく物語。
世の中にある多種多様な投資についてお伝えしています！
こんなものあるのか！やってみたい！と思える投資が見つかるかも？
※この物語はフィクションです。登場する人物・団体・名称等は架空であり、実在のものとは関係ありません。
実在の取材などでご協力いただいた皆様については、許諾いただいた場合に限り、実名でご登場いただきます。
フィクションとしてお楽しみいただきつつ、皆様の資産形成にお役立てください。
