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資産管理会社を活用して不動産投資をしよう

(写真=Zephyr_p/Shutterstock.com)


 個人で不動産を所有している人や、これから不動産投資を始めようと考えている人にとって、資産管理会社を設立して不動産投資を行うと得られるメリットがあります。

 ただし、デメリットもあるので、どちらもしっかりと理解したうえで設立するようにしましょう。

目次[非表示]

      1. 0.0.1.【メリット】
      2. 0.0.2.【デメリット】
  1. 1.資産管理会社の具体的な活用方法
    1. 1.1.(2)サブリース方式
    2. 1.2.(3)不動産保有方式


【メリット】

・個人から法人へ資産を分散することで、個人の所得税や住民税を抑えることができる

・投資目的の不動産を購入するときや、売却するときに融資や税金面で有利となる

・不動産を所有している個人に集中していた財産が生前に親族へ分散することができる

など


【デメリット】

・法人設立の登記費用がかかる

・税金の申告の面で、法人の申告の方が個人の申告よりも複雑になる

・赤字であっても税金の納税負担(7万円)が生じる        

など


資産管理会社の具体的な活用方法

 資産管理会社を設立した場合、具体的な活用方法には次の3つの方法が考えられます。

 どの方法を採用するのかによって、節税効果は大小様々で、節税効果が高くなればなるほどリスクも伴います。

 どの方法を採用するのが最適なのか、法人を設立することと合わせて慎重に検討するようにしましょう。


・管理委託方式

 資産管理会社を設立して、個人の所有している不動産の管理を行なう方式

・サブリース方式

 不動産を所有している個人と不動産管理会社との間で一括借上げ契約を締結する方式

・不動産保有方式

 資産管理会社が個人の所有していた不動産を買取る、もしくは、新たに不動産を購入するときに法人の名義で購入する方式


 管理委託方式とは、賃貸用不動産を所有している個人(以下「不動産オーナー」といいます)が、その賃貸用不動産に係わる管理業務を、不動産オーナー(本人もしくは近親者など)が設立した資産管理会社に委託する方式をいいます。

 この場合、不動産の所有者と資産管理会社との間で、「管理業務の委託契約」を締結し、不動産オーナーは資産管理会社に管理料を支払います。

 法人を設立したあとの手続きとしてはこの程度で、「サブリース方式」や「不動産保有方式」に比べると、手続きが簡単で最も取り入れやすい方式といえます。

 しかし、資産管理会社に支払う管理料の設定をあまりに高額にしてしまうと、税務調査が入ったときに管理料が高すぎると否認されるリスクがあるので、注意が必要です。



(2)サブリース方式

 サブリース方式とは、不動産オーナー(本人もしくは近親者など)が設立した資産管理会社との間で、一括借上げの賃貸借契約を締結する方式をいいます。

 この場合、資産管理会社から不動産オーナーに支払われる賃貸料は、資産管理会社の収入よりも少なくなるように設定します。

 資産管理会社は、物件の入居者から受け取る賃貸料収入から、不動産オーナーに支払う賃貸料を差し引いた差額が、資産管理会社の収益となります。

 不動産オーナーにとっては、一括借上げ契約による賃料収入が、それまで入居者から受け取っていた賃料収入の総額よりも少なくなるため、この収入が減る部分で個人の税負担が減ることと節税効果が期待できます。

 ただし、物件に空室がでた場合には、不動産オーナーと資産管理会社との間では一括借上げによる賃貸料が決まっているため、空室のリスクは法人が負うこととなり、せっかく資産管理会社を設立しても節税効果がなくなってしまうリスクがあります。

 また、一括借上げによる賃貸料の金額があまりにも少なく設定されていると、管理委託方式と同様に税務調査で否認されてしまう可能性があります。



(3)不動産保有方式

 不動産保有方式とは、資産管理会社が不動産の名義を登記する方式をいい、賃貸料収入の全額を法人が計上することになります。

 個人で所有していた不動産の名義を法人に移すことで、それまで個人で得ていた賃貸料収入を法人に分散できることとなり、他の方式と比較して節税効果が最も高い方法になります。

 しかし、物件の名義を法人に移すときに、登録免許税や不動産取得税などの税金がかかってしまいます。

 そのようなコストがかかってしまったとしても、将来的に相続人に相続をさせたい不動産の場合、その不動産から得られる収入を法人が受け取り、その法人から相続人へお給料などを支払うことによって、個人の所得分散のみならず、相続対策も可能となります。



【執筆者プロフィール】

山田麻美(やまだあさみ)税理士

商業高校に進学し、高校3年生のときに日商簿記検定の1級に合格したことで、税理士試験の受験資格を得られたことがきっかけで税理士を目指す。

法人税法、相続税法、消費税法の国税3法を取得し、税理士登録。

個人の税理士事務所から税理士法人での実務経験を経て2014年2月に独立開業し、

中小企業経営者の税務顧問をはじめ、不動産投資家及び地主の節税対策、相続税の生前対策を得意としている。

 

お問い合わせ先:

山田麻美税理士事務所

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