不動産と相続対策の関係性

相続税の対策には様々な方法がありますが、不動産を購入することもその一つです。今回は、不動産と相続対策の関係性について解説します。

目次[非表示]

  1. 1.不動産が相続対策となる理由
  2. 2.相続対策を視野に入れて不動産を購入する際の注意点
  3. 3.執筆者・お問い合わせ先


不動産が相続対策となる理由


相続税は、亡くなられた方の遺した財産に対してかかる税金です。簡潔に言うと、亡くなられた日に所有していた財産を全て現金化した場合に幾らになるかという評価額を算出し、その評価額に対して税金が課されます。当然、この評価額が高ければ税金も高くなりますので、評価額を下げることが節税に繋がります。


預金はそのままの金額が評価額になりますが、不動産や株式などは、決められたルールに基づき評価額を算出していくことになります。不動産の評価額は、土地と建物に分けて考えます。


土地については、国税庁が毎年7月に公表している路線価を基に評価額を決定します。路線価のない地域も存在しますが、その場合は固定資産税の評価額を基に計算を行います。いずれにしても、実際の取引価格の8割程度の金額になると言われています。また、都心部では実際の取引価格と相続税評価額の乖離が更に大きくなることもあります。希少性の高い都心部の土地であるほど、不動産の実際の価値も下がりにくい為、節税の効果が高まる傾向にあります。


建物については、固定資産税の評価額がそのまま相続税の評価額となります。土地と異なり8割程度のような明確な目安はありませんが、建築価格からは大幅に減額されます。


預金が遺産となる場合と比べて、不動産を購入した方が相続税の評価額を引き下げることができます。土地の評価額が8割程度になるという例に当てはめれば、預金1億円持っていれば、その評価額は1億円ですが、1億円で土地を購入した場合、約8,000万円の評価額になりますので、2,000万円も下がることになります。


更に、他人へ貸し出している不動産については一定額減額されます。賃貸マンションなどを購入した場合、空き室状況や地区により異なりますが、土地については評価額から20%程度の減額が可能となります。建物については、30%の減額が可能となります。不動産賃貸による収入を確保しつつ、相続税の対策も講じることが可能です。


また、小規模宅地等の特例という制度があります。例えば、賃貸マンションの敷地のような貸付事業用の土地を相続した方が、貸付事業を引き継ぐ場合は、200㎡まで評価額の50%を減額することができます。また、亡くなられた方の居住用の土地などについても同様の特例があり、要件を満たすことで評価額の80%を減額することが可能です。


相続対策としては、毎年贈与を行って財産額を減らしていく方法など幾つかありますが、不動産を利用した相続対策の最大のメリットは、このように短期間で大幅に評価額を下げられることにあります。


但し、相続直前に不動産を購入し、相続直後に売却するようなケースでは、相続税を安くする為だけに不動産を購入したとみなされ、購入価額を相続税の評価額とするように訂正を求められることも考えられます。あからさまな相続対策への利用は注意が必要です。


相続対策を視野に入れて不動産を購入する際の注意点


相続対策として不動産の活用は有効である一方で、デメリットもあります。

不動産は市況により時価が変動します。時価が下がり、節税額を考えても結果的に損をするという可能性もあります。貸付の場合は空室リスクも生じますし、固定資産税や修繕などの維持費用がどの程度掛かるかも考えていく必要があります。


また、不動産は現金と異なり分割がしにくい財産です。複数の相続人で共有することも可能ですが、不動産をどう活用していくかという点で意見がまとまらなくなることもあります。相続財産の大半が不動産になってしまうと、分割協議がうまくいかなくなることもあります。相続税の納付という点から考えても、納税資金として使用できる預金や現金化しやすい有価証券などをバランス良く残していくことも重要です。


執筆者・お問い合わせ先


事務所名:アンパサンド税理士事務所/アンパサンド株式会社

執筆者:税理士 大塚俊希

住所: 東京都墨田区太平3-4-1 YSビル2階

TEL:03-6240-4706 (代表)




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