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新しい不動産小口化商品「ARISTO京都」の魅力は?―井口税理士の見解

個人富裕層向けに特化した国内・海外収益不動産の販売事業を主軸とする東証一部上場企業、エー・ディー・ワークスが提供する不動産小口化商品「ARISTO」。その第一号商品である「ARISTO京都」の販売が8月1日からスタートした。販売にあたってエー・ディー・ワークスのアリスト事業部(不動産小口化事業部)部長室谷氏と辻・本郷税理士法人の相続部部長井口税理士の対談を企画。相続コンサルティングを主業務とする井口税理士が、事業者である室谷氏に商品の特徴について伺う。

目次


1.不動産小口化商品「ARISTO」の大きなメリット

○好立地の優良不動産に対して500万円から投資が可能

室谷氏:
当社が提供する不動産小口化商品の特徴を一言で表現しますと、『好立地の優良不動産に対して、最低出資金額500万円から投資が可能な商品である』と言えます。またREIT等と異なり、相続・贈与時に実物不動産と同様、資産の圧縮効果を得られることも大きな特徴です。好立地の不動産の場合、郊外の不動産等と比較して、その圧縮効果、つまり、『「実際の市場価値」と「相続税法上の評価額」の差』が大きい傾向があり、その利点を享受できることも特徴と考えています。(※1)

(※1)圧縮効果は不動産やお客様の状況によって異なります。また、税制の変更等により効果の幅も変わります。

井口氏:
資産圧縮効果が高い不動産に対して、最低出資金額500万円から投資が可能ということが非常に魅力的ですね。好立地の優良不動産に投資をするためには、一般的に高額な投資資金を用意する必要があります。一方で、2015年の税制改正に伴い基礎控除額が減少し、相続税の課税対象となる被相続人数は大幅に増加しました。この改正が多くの方にとって相続について考えるきっかけとなったことは間違いないでしょう。


(国税庁公表資料「平成27年分の申告状況について」を基にエー・ディー・ワークスが作成)

しかし、新たに課税対象となった方にとって、相続税対策となる商品はこれまで少なかったと思います。その点、「ARISTO」は最低出資金額500万円から都心の優良不動産に投資が可能ということで、ニーズを捉えた商品であると思います。

○実物不動産への投資とは異なる更なるメリット

室谷氏;
加えて実物不動産への投資とは異なる、更なるメリットが二つあると考えています。一つは、投資家の皆様には管理運営の手間が一切発生しないということです。管理運営業務は当社が一手に引き受けますので、大家業が面倒とお考えの方、更には、御自身は慣れておられても、御子息の方への承継に不安を感じておられる方には利点になるかと思います。二つ目に、実物不動産と異なり口数で分割できるため、複数人への平等な相続、贈与が容易となっております。

井口氏:
前者についてですが、「ARISTO」で初めて不動産投資をされるお客様もいらっしゃるかと思います。そういったお客様にとって、物件目利き力があり、プロパティマネジメントや資産コンサルティングまでワンストップで提供するエー・ディー・ワークス様に管理運営をお任せできることは安心感があるのではないでしょうか。修繕やビルメンテナンスなどでもスケールメリットを活かした発注が期待できそうですし、賃貸する時にも様々な賃貸仲介会社さん等と話をする上で、プロが窓口に立つことは当然に良い結果を期待できそうですね。また賃貸住宅などですと、オーナー業のイメージがつきやすいですが、ARISTO京都のような商業ビルになりますと、投資妙味がありそうだと思っても、大家業をやっていける自信のある方は少ないかもしれませんね。

それから後者についてですが、遺産相続分割事件は年々増加傾向にありますから、平等な相続・贈与が容易であることも大きなメリットだと思います。年間亡くなられる方は約130万人ですが、家庭裁判所が扱う遺産分割事件は年間約1万3000件。つまり、亡くなられる方の家庭の1%で遺産分割問題が家庭裁判所まで持ち込まれるほど悪化してしまうということです。そこまでいかなくとも相続人同士で仲違いしてしまうケースはさらにあると考えられます。争いの主な原因は"遺産の分け方"ですので、「ARISTO京都」のような口数で分割できる資産が求められていることは間違いないでしょう。また、これまで相続や贈与について考える機会のなかった層でも、被相続人が亡くなることで、突然相続と向き合わなければならなくなるケースが増えているといえるでしょうね。

実際にお客様の中にも、不動産は資産圧縮効果はあるものの、分割が容易でない、オーナー業は手間がかかる、ということで高齢化に伴い不動産を売却された方や、購入を見送られた方はいらっしゃいます。そういった方に「ARISTO京都」はお勧めできそうですね。

また、既に実物不動産等で資産を運用されている方にとって、地理的に分散投資が可能になるということも良い点ですね。


(遺産分割について語る井口税理士)

2.「ARISTO京都」の素晴らしいロケーション

○なぜ京都なのか

室谷氏:
今回、シリーズの一号商品として京都の中心部に位置する物件を「ARISTO京都」として販売します。

井口氏:
なぜ京都を選んだのか、気にされるお客様も多いのではないでしょうか。その点ぜひお伺いしたいです。

室谷氏:
何より、京都中心部が「ARISTO」の対象とする長期投資に適した安定した資産価値の維持が見込みやすいエリアであると考えたことにあります。京都の観光資源への世界的評価は高く、今後も市内中心部の商業ビルは、訪日外国人観光客増加の恩恵を享受しやすい可能性が高いものと考えています。
実際に市内の宿泊者数が増加しているのは当然のこと、観光消費額も増加しており、京都市内中心部商業地の賃料は昨年比で上昇しています。
本件は、ターミナル駅や観光名所へのアクセスが良く、京都の中心部に位置する「田の字エリア」と呼ばれるブランド力のあるエリアに位置しており、さらに、「田の字エリア」の中でも、繁華性の高い新京極通り沿いに位置しています。また繁華性の高い新京極通りの中でも『公園・広場に面していること』『二面接道であること』『非常に間口が広いこと』から希少性の高い立地であると考えています。


(エー・ディー・ワークス作成)

加えて、本件周辺ではホテル開発が進んでいるため、今後も本件ではインバウンド需要の恩恵を受けやすい飲食・物販テナントの出店ニーズは高まる可能性があるものと考えています。

井口氏:
なぜ京都を選択したのか納得できました。私自身、これまで何度も京都を訪れていて、物件の位置はおおよそ把握できましたが、このエリアの資産価値が落ちにくいと考えられる理由はよく理解できます。ですから、京都に詳しいお客様はもちろん、多くのお客様に「ARISTO京都」が好立地であると感じていただけると思います。

3.「ARISTO京都」の商品性

○純投資としての魅力

室谷氏:
「ARISTO京都」は借入は行わずに、予定分配金利回りを3.91%(※2)と想定しています。申し込み単位は1口100万円単位で5口以上からとなっており、最低出資金額500万円から100万円単位での申し込みが可能です。募集総額は12.2億(1220口)(※3)、収益分配金は年1回2月の支払いを予定しております。

(※2)分配金利回りとは分配金÷全投資コスト(税込)。分配金とは、賃料収入から公租公課、維持管理費、修繕積立金等を控除後の金額です。また、利回りはあくまで予定であり、不動産市況や税制の変更等により変動をするため記載の利回りを保証するものではありません。
(※3)募集口数に満たない場合は、契約口数で任意組合を組成します。

井口氏:
これだけの好立地の優良不動産で予定分配金利回り3.91%は魅力的ですね。資産圧縮効果だけでなく、純投資として魅力的な商品だと言えそうです。

○高い資産圧縮効果

井口氏:
それでは、相続対策について、今回の第一号商品「ARISTO京都」の資産圧縮効果はどの程度を想定されていらっしゃいますか?

室谷氏:
概ね83%の減額、小規模宅地等の特例が適用された場合は約90%の減額になると想定しております。


(エー・ディー・ワークス作成)

※上図は圧縮効果のイメージ図です。
※小規模宅地等の特例は、租税特措置法69条の4の特例で、土地のみが対象です。上表の計算は貸付事業用宅地等として評価減が認められる場合で、その適用条件を満たした場合に適用になります。また、贈与時は適用できません。
※圧縮率は税理士監修のもと、現在の税法に基づき概算で計算したものであり、税法が変更される場合がございます。
※詳しくは顧問税理士様等に御確認ください。

井口氏:
非常に高い圧縮効果ですね。90%はなかなか聞かない数字ですので驚きました。近年、お客様でも相続税のことに非常に詳しい方が増えていらっしゃいますので、高い圧縮効果を魅力に感じる方は多いでしょう。一方で贈与のことは盲点だったというお客様もいらっしゃいますから、贈与の際も同様に資産圧縮効果を得られる点も重要だと思います。

○売却時はどうなる?

井口氏:
次に、売却についてはどのようにお考えでしょうか?

室谷氏:
売却はタイミングが重要であると考えています。組合期間は15年間を予定しており、概ね組合期間が10年を過ぎた頃から売却を検討し、当社が皆様のために良いタイミング・良い買い手を見つけて売却いたします。万が一、組合期間を終了するタイミングでリーマンショックのような大きな景気変動局面に直面した場合に備えて、最大5年間、組合期間を延長する可能性があります。この仕組みによって短期的な下落局面で売ることなく、市況の良い局面で売却できる確度を高め、資産価値の落ちづらい「ARISTO京都」への長期投資の恩恵を、投資家の皆様には最大限享受していただけるものと考えています。

井口氏:
つまり、組合期間が10年を過ぎた頃から20年までの間の10年間の中で、市況の良い時期を見て売却されるわけですね。不動産のマーケットサイクルを10年くらいと考えますと非常に良い仕組みであると思いますね。

○どのような方がお求めになる商品なのか

室谷氏:
井口先生は、この商品をどういった方がお求めになるとお考えですか?

井口氏:
一言で言ってしまえばご検討される方は様々であると思っております。というのも、当商品で得られるメリットは複数点ありますから、何を第一に考えるかはお客様の資産や状況次第で変わってくるかと思います。
まずは、500万円から投資できるわけですから、純金融資産が3000万円から3億円くらいをお持ちの層が検討されるかと思います。資産の分割が容易であると言う点で、相続人の人数分購入される方もいらっしゃるでしょうし、中心部の不動産への投資メリットを享受できるという観点でも、多くの方がご検討なされるのではないでしょうか。私の周りでも多くの方がこの商品に対して興味をお持ちになるかと思います。
また、資金力だけを考えると一棟全体を買えてしまうような超富裕層の方であっても、京都中心部の商業ビルを御自身単独で所有・運営するとなりますと、マンション等と異なり、運営ノウハウも必要になるかと思いますので、運営をお任せできる当商品であれば、1~3億円程度を小口で分散投資したいという方はおられるのではないでしょうか。


(「ARISTO京都」が様々な方に求められていると語る井口税理士)

室谷氏:
最後になりますが、この商品はお客様に任意組合の理事長である我々エー・ディー・ワークスを信用していただくことで成り立つものです。そして、お客様の大切な資産を10年~20年預からせていただくわけですから、良い商品をお届けする準備はしっかりと整えております。

井口氏:
エー・ディー・ワークス様は販売後の長期的なサポートが強みと伺っておりますから、そのような会社に資産を運用していただけることは、お客様にとって安心感があると考えられます。「ARISTO京都」資産運用を考えるお客様にとって、良い商品のひとつであるかもしれませんね。


(左から辻・本郷税理士法人 相続部部長 井口税理士  エー・ディー・ワークス アリスト事業部部長 室谷氏)

※本記事は「みんなの投資online」運営者が商品のメリットを保証するものではありません。記載の内容につきましては株式会社エー・ディー・ワークス様にお問い合わせくださいませ。

ARISTO京都 お問い合わせ・資料請求

本件に関するお問い合わせ先:
株式会社エー・ディー・ワークス 事業企画本部 アリスト事業部
Tel:0120-540-949
E-mail:aristo@re-adworks.com

ARISTO京都の詳細
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