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都心商業地にある中規模オフィスビルの区分所有化「VORT® シリーズ」を小口化して販売 株式会社ボルテックス マーケティング戦略本部 マスマーケティング課 課長 笹川健氏

個人単位では購入が難しい都心の商業地に立地する中規模オフィスビル。それをフロアごとに小口化することで、新しい不動産所有のカタチを創出した株式会社ボルテックス。そのノウハウを生かしながら、さらに小口化することで、より多くの方が都心のオフィスビルで資産運用できる商品「Vシェア®」について、マーケティング戦略本部 マスマーケティング課 課長 笹川健氏にお話を伺った。

目次[非表示]

  1. 1.区分で所有するよりもリーズナブルな価格で都心のオフィスビルを所有
  2. 2.中規模オフィスビルにこだわる理由
  3. 3.取得した物件はバリューアップ工事と修繕計画策定で価値を維持
  4. 4.「区分所有オフィス®」のメリットそのままに小口化した「Vシェア」
  5. 5.小口化商品を多くの方々に知ってもらうための物件
  6. 6.どのような方が検討されるのか
  7. 7.お問い合​​​​​​​わせ先


区分で所有するよりもリーズナブルな価格で都心のオフィスビルを所有

弊社のひとつの理念として、「1社でも多くの企業様が50年、100年と存続できるようにお手伝いをしたい」という思いがあります。実際に調査してみた結果、100年以上続いている企業様は、本業だけではなく不動産事業、具体的には東京で貸ビルを持っていらっしゃるところが多いことが浮かび上がってきました。貸ビルがあれば賃料収入が安定して入ってきますので、仮に本業の業績が少し厳しくなったとしても乗り切ることができ、経営が安定するというわけです。


我々のお客様というのは、全国各地の中小企業の経営者様が大多数を占めています。そのような方々に、東京で安定的な賃料収入が見込める優良な物件をご提供しています。地元の地方の物件という選択肢もありますが、東京には日本だけではなく世界中から人や物、お金が集まってきますので、今後も不動産の価値自体が伸びていくと推測され、東京にこだわっています。


とはいえ、東京の中でも場所がいい、物件がいいということになってきますと、ひとつのビルを購入するのには多額の資金を必要とします。しかし、当社が1棟で仕入れ、区分で販売する「VORT® シリーズ」によって、多くの企業様がご検討を視野に入れていただけるようになったというところに、ひとつの意味があると考えております。


中規模オフィスビルを区分で所有するメリットについて語る笹川氏


中規模オフィスビルにこだわる理由

土地が20坪から30坪くらいの東京における小規模ビルは、これから都心の再開発が進むことによって淘汰されていく可能性が高いと想定されます。また、テナントとして入居している会社様が成長すると20坪程度のフロアでは手狭になってしまい、新しいところに移ってしまいますので、空室になるリスクが高いということも考えられます。


一方、土地が100坪超、フロアも50~100坪あって立地もいい中規模のオフィスビルというのは、もともとの建物のグレード感が小規模なビルとは大きく違います。こういった要素が賃料に直接跳ね返ってきますので、たとえフロアの区分所有という形であっても安定的な賃料が得られるということを、我々はお客様にお伝えしております。


取得した物件はバリューアップ工事と修繕計画策定で価値を維持

当社が物件を取得するにあたっては、周辺環境も含めた立地、建物の耐震性なども含めてしっかりと精査いたします。また、基本的にテナント様がご入居している状態で購入しますので、そのテナント様の財務内容や株主まできちんとスクリーニングをかけまして、よりリスクの少ない優良な物件を取得するようにしております。


取得した物件は、だいたい築15年から20年くらいのものが多いので、ビルの外壁からエントランスを含めた共用部分、給湯室やトイレといった水回りまで含めて、スタイリッシュに仕上げるバリューアップ工事を実施いたします。15年から20年くらい所有していると、こういった細かい部分は見落とされがちですので、そこまで手を加えることが、賃料の坪単価を高く設定できるひとつの要因になると考えています。


さらに、取得後に分譲マンションのような管理組合を組成しまして、向こう30年間の長期修繕計画をきちんと立てています。そして、その計画に見合うだけの修繕積立金として弊社が資金を組み入れることによって、将来的な修繕リスクなどを平準化するようにしています。


もうひとつ、テナント様が退去した場合ですが、次のテナント様を見つけることも弊社が責任を持って行っております。東京都心の中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区といったビジネスの需要が多い場所に絞って物件を供給しておりますし、弊社のリーシング担当もしっかりと仕事させていただきますので、空室率は平均で約2%、時期によっては2%を切る場合もあります。また、直近の実績で空室期間は平均2ヶ月ですので、空室リスクに関してもご安心いただけると思います。


仮に物件を手放したい場合ですが、会社設立から約20年間で、個人・法人合わせて約800名の方に弊社の物件をご購入いただいておりますので、そうした弊社のマーケット内で出口戦略まで完結できると考えております。


「区分所有オフィス®」のメリットそのままに小口化した「Vシェア」

ビル一棟をを、1フロアごとに区切って区分化することによって、“都心で好立地の中規模のビル”という安定して収益を得られる資産をより多くの方にご検討いただけるようになりました。しかし、銀行の融資を利用するとしても融資が多額となると、やはり企業様か、個人の方ですとかなり裕福な方に限られてしまいます。そこで、より多くの方に優良資産を保有していただけるように、さらに小口化して500万円(1口100万円単位・5口以上)から購入できるようにしたのが「Vシェア」です。


特にシニア層の方は、都心のビルが相続対策に有効とわかっていても、ビルをワンフロアで所有するのは手が届かないケースが多かったのではないでしょうか。それが500万円から取得できるようになりましたので、ご検討しやすくなったのではないかと考えております。


不動産小口化商品(Vシェア)紹介ページ

https://www.vortex-net.com/service/vshare/


小口化商品を多くの方々に知ってもらうための物件

「Vシェア」は、すでに原宿と新富町の物件を販売しておりますが、だいたい3億半ばから4億円程度で組成いたしました。どちらも、おかげさまで販売が好調でしたので、第3弾となる「VORT茅場町イースト」は、もう少し規模を上げて6億円で組成をしております。この物件は、東京都中央区のオフィス街、永代通り沿いに建つオフィスビルの一階で、空中階と比べて需要が高く、大手コンビニエンスストアに20年の定期借家契約でご契約いただいています。


じつは今回の物件は、「小口化商品を多くの方々に知ってもらいたい」「多くの方々に買ってもらいたい」というテーマを設定しています。そのために、空室リスクが少なく収益性の高い物件で組成したいと考えていたのですが、まさに理想どおりの物件をご紹介できるのではないかと自負しております。表面利回りとしては3%強ですが、おかげさまで反響も大きく、お申し込みも多くなってきている状況です



どのような方が検討されるのか

まず、株式や債券、投資信託などで既に資産運用されている方がご検討されるのではないかと考えています。というのも、現在の貨幣流通量は1990年代後期、バブル期の17倍ほどとなっていて、貨幣の供給量が多くなり、価値が下落する可能性がでてくる、ということを考えている方は多く、そういった方々からのお問い合わせが多くなってきています。そこで、資産の運用を見直される際に、ある一定の枠を今回ご提供する小口化商品のような不動産に置き換えていただくことによって貨幣価値の下落リスクを分散させることができるかと思います。


また、多様な不動産投資の商材の中でもワンルームマンションなど住居系商材を購入される方は多いかと思いますが、日本の人口は減少傾向にあることや、基本的には新築の時から資産価値は落ちていくという留意点がありますので、目先を変えて資産価値が落ちにくい都心の商業系のビルの運用をご検討していただきたいと考えております。


株式会社ボルテックス マーケティング戦略本部 マスマーケティング課 課長 笹川健氏


※「区分所有オフィス」・「VORT」・「Vシェア」は、株式会社ボルテックスの登録商標です


お問い合​​​​​​​わせ先

株式会社ボルテックス

https://www.vortex-net.com/


Vシェアについて

https://www.vortex-net.com/service/vshare/


お問い合わせはーム、またはお電話で。

https://www.vortex-net.com/contact-top/contact/

Tel:0120-790-591 受付時間:平日9:00〜18:00

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