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資金調達が困難な地方の建築や不動産プロジェクトと投資家をクラウドファンディングで結びつける① 株式会社クラウドリアルティ 代表取締役 鬼頭 武嗣


クラウドリアルティ公式サイト
https://www.crowd-realty.com/

不動産に特化した投資型クラウドファンディング・マーケットプレイスにより、これまでになかった投資の場を創出した株式会社クラウドリアルティ。京町家の再生プロジェクトや保育園用地の取得など、地域再生への新しい資金調達と投資の形を生み出すことに成功した代表取締役 鬼頭武嗣氏にお話を伺った。

前編(本記事)ではクラウドリアルティのビジネスの特徴と、数字や限られた基準だけにとらわれない投資判断の重要性について掲載する。

後編はこちら>>

目次[非表示]

  1. 1.数字だけに頼らない投資判断のため多くの情報を開示
  2. 2.価格だけではなく価値で投資判断を
  3. 3.お問い合わせ先

数字だけに頼らない投資判断のため多くの情報を開示

当社は、「不動産の証券化」と「エクイティ型のクラウドファウンディング」とを組み合わせ、公募による不特定多数からの資金調達ができる仕組みを構築して運営しています。現在、国内では京町家をリノベーションして宿泊施設として運営するファンドを7つ、シェア保育園事業の用地取得のファンドをひとつ募集させていただき、おかげさまで、そのすべてで募集金額を100%達成しました。

我々のビジネスはソーシャルレンディングと似た仕組みと思われがちですが、特に大きく違うのは起案者と投資家の両サイドに向いている直接金融のプラットフォームを提供しているということです。様々な投資家目線を考えていることはもちろん、起案者にも多様なビジョンや価値観があって、それぞれ実現したいプロジェクトや前提条件となるバックグランドも異なりますので、両者の価値観やニーズを効率的にマッチングするところに軸足を置いているのが大きな特徴です。

また、ソーシャルレンディングでは、プロジェクトの詳細な情報があまり開示されていないため、プラットフォーム自体の信頼性のほかは、大まかな投資対象と利回り、期間という3つの基準で投資判断をされる投資家の方が多いように思います。そうすると、どうしても単純化された数字の話になりがちです。

一方、我々の場合ですと、起案者が誰かもわかりますし、オフラインのミートアップなどに来て頂ければ、その人がどんな人なのかを直接話して知ることもできます。現地で物件を実際に見ることもできますので、情報を集めようと思えばいくらでも集まります。そういった数字には表れない背景も感じていただくことができるので、投資の判断基準に非常に多様性があるのではないかと思います。

また、我々が扱うプロジェクトはエクイティ型ということで、パフォーマンスが上振れすることもあれば下振れすることもあるため、レンディングと比べると投資判断により多くの情報を必要とするケースが多いという背景もあります。

数字や限られた基準だけにとらわれない投資判断の重要性について語る鬼頭武嗣氏

価格だけではなく価値で投資判断を

数字の話でいえば、直近の京町家のプロジェクトの場合、分配利回りは6.5%前後となっています。分配金は当然プロジェクトの収益からくるため京町家では宿泊料などがその原資となりますが、こちらもその多寡はプロジェクトごとに異なってきます。利回り水準としては低いと思う方もいるかもしれませんが、社会的意義や建築物件を再生して街づくりを進めることに価値を感じて出資される方もおり、そういった様々な価値観を持つ投資家の需要を積み上げてプロジェクトを一つ一つ成立させていっています。
といっても、我々が利回り重視のプロジェクトを一切やらないかというとそういう訳でもなく、利回り重視のエクイティストーリーを起案する方がいれば、当然高い利回りを狙ったプロジェクトも出てくることになります。

一般論としては、資金をしっかり循環させるという観点でも利回りが低すぎるのも問題ですので、投資家から比較対象として見られるであろう"J-REIT"の分配利回りの水準は常に意識しています。そこにプロジェクト固有のリスクなどに応じてプレミアムやディスカウントを加減するというのが、金融としてはフェアな考え方ではないかと思っています。

一方で、こういった金融的な発想が常に正解かといえば、必ずしもそうではないとも思っています。プロジェクトの背景や社会的意義なども含めて、投資家のみなさん、言い換えると市場がどう判断するのかが全てですので。
たとえば、町家保存という社会的意義に共感したとか、京都を盛り上げるために応援したいとか、起案者が運営する物件が好きでリノベーションが終わったら自分でも泊まってみたいので、利回りは全く気にせず出資したという話も実際にあります。

そうなると、プロジェクトによっては利回り1%でも成立する可能性も十分あると思っています。起案者の立場からすると利回りが低くても出資者が集まるとなれば資本コストを大きく下げられますから、そこの絶妙なバランスの取り方が"インベストメントバンカー"としての腕の見せ所かなと考えています。

ここまでは市場の運営者としての考え方を話してきましたが、投資をする立場に立って考えると、本当に大事なのは利回りなどの客観的な数字ではなく、「それが本当に自分にとって価値があるかどうか」という主観なんだと思っています。この客観である「プライス」と主観である「バリュー」の違いは結構大きいと思っていて、プライスの判断は難しいようでいてそんな難しくない。マーケットなどの外部にある情報を基にロジックを組み立てていけば、自分の内面に向き合うことなくプライスは付けられるんです。

バリューは自分が感じるしかないので、それが大勢と全く異なっていたとしても自分を信じて意思決定できるかどうかという内面的な難しさがあります。中身を正しく捉えるのはもちろんの事、同じ人でもタイミングや置かれた環境によって刻々と価値は変わるものですので、一人ひとりが自ら責任を持って判断するしかありません。
クラウドリアルティのプラットフォームを通じてそのことをきちんと伝えていきたいし、それをもとに意思決定してもらいたいと考えているので、我々が扱うプロジェクトはできるだけ多くの情報を開示しているというわけです。

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お問い合わせ先

株式会社クラウドリアルティ
https://www.crowd-realty.com/

お問い合わせは、電話(平日10:00~18:00)またはフォームで。
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