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実績のある投資家向け新築アパート「MIJAS(ミハス)」を不動産小口化商品として販売 株式会社明豊エンタープライズ 執行役員 開発・営業担当 吉田茂樹

投資家向けの欧風アパートブランド「MIJAS(ミハス)」を展開する株式会社明豊エンタープライズから、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化事業「M-Lots(エム・ロット)」の販売がスタートした。その狙いと今回の商品の特徴について、株式会社明豊エンタープライズ 執行役員 開発・営業担当 吉田茂樹氏にお話を伺った。


「M-Lots田園調布」公式サイト
http://www.m-lots.jp/


目次[非表示]

  1. 1.マンションデベロッパーから投資家向け一棟アパート開発へ
  2. 2.デザインと機能性を両立した「ミハス」シリーズ
  3. 3.お住まいになる方を意識したデザインが好評で高い稼動率を実現
  4. 4.「M-Lots(エム・ロット)」の第一弾はネームバリューの高い田園調布
  5. 5.実質利回り4.0%を実現
  6. 6.投資家の皆様のニーズに合った商品の提供が目標
  7. 7.お問い合わせ先

マンションデベロッパーから投資家向け一棟アパート開発へ

当社は今年で創業50周年になります。かつては、マンション分譲に適した土地を取得し、事業主としてマンション販売をしていました。マンション分譲の長い歴史の中で、当社は一人一人のお客様との関わりを大切にしており、快適な暮らしをお客様に長く提供し続けることができるようにと、当社の理念は「Partner For Life 一生涯のお付き合い」としています。

当社がこれまで開発・販売を手がけた分譲マンションの「SHELLZE(シェルゼ)」シリーズは、外断熱と強度の高いコンクリート等を採用し、マンションの常識を変えることに常に挑戦してきました。
ところが、2008年のリーマンショックの影響もあり、不動産業界を取り巻く環境が変わりはじめ、不動産業界全体そして当社も大きく変わることを求められました。
そういった厳しい事業環境の中で、お客様との間に新たな繋がり、新たな価値の提供をと考え、その結果生まれたのが、「ミハス」シリーズです。
このシリーズは、スペインのアンダルシア地方、地中海に面した観光地・ミハスをイメージした欧風アパートブランドとして2014年にスタートさせたものです。

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不動産小口化商品への参入の理由と狙いについて語る吉田茂樹氏

デザインと機能性を両立した「ミハス」シリーズ

「ミハス」シリーズは2~3階建低層の欧風アパートですので、千代田区や中央区、港区、渋谷区、新宿区のいわゆる都心5区では土地価格との関係から、ご提供しにくい商品となっています。
そのため、新宿や渋谷といったターミナル駅から電車で10~15分程度の距離の駅、徒歩10分前後の閑静な住宅街をメインに建築しています。

また、分類上アパートとしていますが、どちらかといえばタウンハウスに近いスタイルで、エントランスや廊下といった共有部分のないタイプがほとんどです。
このため共用部のメンテナンスを最低限に抑える事ができ、エレベーターや給水・排水ポンプといった設備も原則必要ありませんので、不動産運営経費が大きく抑えられることも当社の商品特徴のひとつです。

建物の外観についてはスペイン・ミハスの街並みをモチーフにしており、路地や門なども含めた創り込みをしています。
もちろんデザインだけを重視するのではなく、屋根には耐候性に優れたガルバリウム鋼板、壁も水をかければ汚れが落ちるサイディングを採用し、機能性にも力を入れていますので、メンテナンス性に優れた建物となっています。

さらに、建物に使用する鉄骨にもこだわり、堅牢性も重視しています。通常、柱・梁に使用する鉄骨は厚さ3mm台のものが一般的なのですが、「ミハス」シリーズでは4.5mmのものを使用しています。また、部材はサビに強い溶融亜鉛メッキを施した「JFE鋼板」のフレームキットを採用しており、構造体は20年の保証が受けられるスペックです。どれも目に見えないところですが、当社としてはお客様と「Partner For Life 一生涯のお付き合い」を実現するには、建物自体の基本性能を高い状態でご提供することが大切であると考えています。

お住まいになる方を意識したデザインが好評で高い稼動率を実現

もうひとつ「ミハス」シリーズの大きな特徴として、お住まいになる方の目線を意識した商品設計があげられます。商品開発当初から、社員の目線で使いやすい、暮らしやすい間取りや設備を試行錯誤し建築してきました。

また、春と秋には、選抜された社員が研修でシリーズ名になったスペイン・ミハスへ行き、街並のあり方やタイルやアイアンの小物などを肌で感じ取り、デザインに取り入れています。

このように「ミハス」シリーズは、「立地の差別化」「建物デザインの差別化」「室内空間の差別化」の3つの特徴を備えています。こういった差別化要素があるため、いわゆる一般的なアパートと比べると高い賃料でご入居いただいています。

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明豊エンタープライズ公式サイト内にある「MIJAS」の紹介ページ
http://meiho-est.com/mijas/

「M-Lots(エム・ロット)」の第一弾はネームバリューの高い田園調布

おかげさまで「ミハス」シリーズも、徐々にですが棟数が増えてきました。年間の供給数が25棟前後、引き渡しベースで40棟、竣工で50棟、すでに70棟以上の用地も確保しています。来期には100棟以上になる予定です。また、これまでは不動産仲介業者様、金融機関様のご紹介に頼って販売してきましたが、今後は販売手法のひとつとして「M-Lots(エム・ロット)」という不動産小口化商品で直接投資家の皆様に販売し、販売手法を拡げていくことに挑戦していきます。

そのような中で、「ミハス田園調布」を第一弾に選んだ理由は、やはりネームバリューです。投資家の皆様に安心して投資いただくために、"田園調布"というネームバリューのある立地を選定したわけです。

想定する顧客層としては大きくわけてふたつあります。ひとつは現金と比べた際の、資産の圧縮効果が75%前後になりますので、相続をお考えになられている方。
もうひとつは高い利回りを魅力に感じた他の金融商品などから乗り換えられる方です。
すでに、「M-Lots」のセミナーも開催しており、約100名の方にご参加いただいています。そのなかでも成約が数件、商談中も数件あり、多くのお客様と接していく中で、手応えを感じているところです。
今回の小口化商品「M-Lots」をきっかけに"明豊ファン"を増やしていきたいと考えていますので、こうして多くのお客様とつながりができたことは成功だと考えています。

実質利回り4.0%を実現

「ミハス」シリーズは賃貸アパートとしては、業界のなかでは新しい商品ではないかと思います。商業ビルやオフィスビルと比べると稼働率が安定していますし、利回りも高めに設定していますので、稼働率を考慮したときの利回りは他の金融商品等と比べても優れているのではないかと自負しています。
表面利回り、実質利回りは満室稼働を前提にしていますが、これまで「ミハス」シリーズの稼働率は約98%と高い数値を維持していますので、投資家の皆様にもご安心いただけるのではないでしょうか。

もちろん、不動産投資ですから「経済変動」や「建物の劣化・毀損」「空室」といった一般的なリスクは避けられません。
しかし、そうしたリスクがあるからこそ、建物の堅牢性や管理体制がしっかりしていること、既存物件の稼働率約98%のデータを開示できるところなどは、大きな差別化ポイントになってくると思います。

投資家の皆様のニーズに合った商品の提供が目標

今回の小口化商品ですが、"まず、やってみよう"という部分が多いのは正直なところです。今後も「ミハス」シリーズを小口化した商品の販売がメインとなりますが、当社としては、多くのお客様と接していくなかで、いろいろな商品特性をもった商品を販売してほしいとのお声をいただいていますので、更なる商品ライナップの充実を図っていきたいと考えています。

「ミハス」シリーズは2~3億円規模のアパートになりますが、もう少しお手頃な価格帯の商品として「ミニミハス(仮称)」といえるような1億円台の物件も準備をはじめています。
逆にもっと上の価格帯のものとして3~5億円クラスのRCマンション、5~10億円のリノベビルといったようにニーズに合わせた商品をラインナップし、投資家の皆様のポートフォリオの充実に寄与できるような多彩な商品を今後もご提供していきたいと考えています。

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株式会社明豊エンタープライズ 執行役員 開発・営業担当 吉田茂樹氏


お問い合わせ先

株式会社明豊エンタープライズ
http://www.meiho-est.com/

M-Lots田園調布公式サイト
http://www.m-lots.jp/

無料セミナーへの参加申し込みは、M-Lots田園調布公式サイトで受け付けています。

お電話でのお問い合わせ
0120-755-211

株式会社明豊エンタープライズ_M-Lots田園調布


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