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改正されたのは知っているけど…… そもそも「不動産特定共同事業法」って?

2017年5月25日、不動産特定共同事業法が改正、施行された。あまり耳慣れない法律だと思った方もおおいのではないだろうか?本記事では、同法の内容を中心に、改正の概要についても解説する。

(写真=g-stockstudio/Shutterstock.com)

目次[非表示]

  1. 1.そもそも「不動産特定共同事業法」とは
  2. 2.今回の改正の背景
  3. 3.今回の改正案の概要を説明
  4. 4.小口化商品で不動産投資のメリットを享受する
    1. 4.1.投資金額が少なくて済む
    2. 4.2.他の金融商品への分散投資ができる
    3. 4.3.不動産の立地を分散できる
    4. 4.4.維持管理の労力が少なくて済む
  5. 5.時代に合わせて法的枠組みが整備される不動産投資

※本記事は2017年9月30日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月31日に再公開しております。

そもそも「不動産特定共同事業法」とは

不動産特定共同事業法(以下「不特法」)は、複数の投資家から出資を受けて不動産事業を行い、その収益を分配する仕組みを制度化したものだ。こうして生まれた商品は不動産小口商品と呼ばれる。投資家からみると、一般的に現物不動産投資よりも少ない資金で、不動産投資を行うことができるわけだ。

国土交通省のホームページを確認すると、不動産事業の資金需要と投資家からの資金供給をつなぐ法制度には、次のようなものがある。「資産の流動化に関する法律(SPC法)」「投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)」「商法・会社法」、そして不動産に特化した「不動産特定共同事業法(不特法)」だ。 

特に、不動産特定共同事業法は、不動産会社のような専門家が主体となって不動産小口商品を提供することが想定されている。


今回の改正の背景

不動産特定共同事業法はどのような背景で改正されたのだろうか。大きな理由の一つが「空き家・空き店舗等の再生・活用」だ。昨今、空き家の増加が問題になっているが、この解決に不動産小口商品のような取り組みが役に立つと期待されている。不特定多数に資金提供を募り、空き家・空き店舗等を再生させ、観光施設や宿泊施設などとして運営するといったことが考えられる。


今回の改正案の概要を説明

以前の法律では、不動産特定共同事業法で定められた不動産特定共同事業を行うためには同法に基づく事業を行うためには、原則として、国土交通大臣等又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、この許可を受けるためには、「事業を適確に遂行するに足りる財産的基礎及び人的構成を有するものであること」等の要件を満たす必要がある。また、不動産特定共同事業者は、同法上、不動産特定共同事業の遂行に関し様々な義務が課されているため不動産特定共同事業者としての新規参入は容易ではない。

それが今回の改正によって「小規模不動産特定共同事業」が創設された。ある一定の条件をクリアできると、小規模不動産特定共同事業者として登録することで活動できる。登録は国土交通大臣または都道府県知事に申請し、5年ごとに更新が必要となる。

変わるのはこれだけではない。クラウドファンディングに対応するため、不動産特定共同事業契約の成立前及び成立時における書面並びに財産管理報告書の交付を電子的方法で行うことができるようになる。書面を取り交わすことに比べると非常に手間が削減され、不特定多数の投資家からの資金調達による不動産事業の展開を後押しするとみられる。

国土交通省は今回の改正案含む一連の取り組みによって、2022年までに不動産特定共同事業への地方の不動産会社などの新規参入800社、空き家や空き店舗等の新たな再生投資約500億円を目標としている。


小口化商品で不動産投資のメリットを享受する

不動産小口化商品のメリットは、簡単に紹介すると次の4つだ。

投資金額が少なくて済む

例えば1億円以上もする高額の不動産であっても、小口化商品にすることによって、50万円や100万円単位から投資ができるようになった。個人投資家が十分に投資できる金額だ。

他の金融商品への分散投資ができる

通常の不動産投資であれば、多額の資金をひとつの物件に振り向ける必要がある。だが、小口化商品であれば一部を不動産に投資して、残りを他の金融商品へ分散投資ができる。

不動産の立地を分散できる

不動産投資で重要なのは立地だ。できれば、複数の不動産に投資して立地も分散したいところだが、通常の不動産投資では金銭的制約が大きい。その点、小口化商品であれば、複数の物件への不動産投資が可能になる。

維持管理の労力が少なくて済む

マンションやアパート経営をする場合、その維持管理には何かと手間がかかる。その点、小口化商品ならば、契約形態によって異なるものの、ほとんど手間がかからないことが多い。


時代に合わせて法的枠組みが整備される不動産投資

不動産小口商品を広い意味での不動産投資ととらえるなら、その選択肢は広がりつつある。不動産特定共同事業法が改正されることによって、より多くの事業者が空き家や空き店舗等の再生や、クラウドファンディングを利用した事業を行えるようになるだろう。国土交通省がこれらを促進するために数値目標を掲げていることからも、力の入りようがわかる。ますます身近になり、活性化が見込まれる不動産小口商品から目が離せない。


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