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収益物件とは? 不動産投資のメリットにつながる物件の特徴とポイント

不動産投資を始めるまでに知識やスキルを身に付けても、無数にある収益物件(マンションやビルなど、賃貸収入の得られる投資用物件)の中から物件を選ぶのはなかなか難しい。そこで資産形成のステージに合わせてどのように物件を選定するのがよいかポイントを紹介する。

(写真=PIXTA)


目次[非表示]

  1. 1.そもそも物件の良し悪しとは?
  2. 2.共通ポイント
  3. 3.ターゲット別ポイント
  4. 4.ステージ別ポイント
  5. 5.物件の良し悪しとは

※本記事は2016年12月22日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月14日に再公開しております。


そもそも物件の良し悪しとは?

物件の良し悪しの条件として、以下3つのポイントを最低限おさえたい。

1. 収益性(実質利回り)の高さ
2. 収入の安定性(家賃が下がりにくい)
3. 資産価値の安定性

問題は、この3つがトレードオフの関係にあることだ。バランスが難しいのである。しかも資産形成の3ステージによって、重視する要素が異なってくる。以下の3つのステージで異なるアプローチが必要となるのだ。

資産形成期:高い利回りを追求し、資産を増やしていく時期
質的改善期:出口の取り易い質の高い物件に入れ替えていく時期
安全運転期:資産価値の維持、相続評価額の圧縮に努める時期


共通ポイント

ステージにかかわらず共通のポイントとして重要なものに立地と部屋の広さがある。

・立地
自分で色々改善できるのが不動産投資の醍醐味だが、立地は「動かせない」ため、ロケーションはやはり重要となる。できれば駅から徒歩10分以内が望ましい。インターネット上での検索条件として徒歩10分と記載できるかは重要となる。

・部屋の広さ
部屋の傷みや設備についてはリフォームで改善することも出来るが、部屋の広さは変えられない。これからの時代、単身向けでも25平方メートル程度は欲しいところだ。広さがあれば工夫の余地がある。


ターゲット別ポイント

検討物件はシングル向けか、あるいはファミリー向けか、入居者ターゲット別にどのような物件であれば利便性が高いのかを考える必要がある。

賃貸居住者にとってコンビニの存在は入居者の年齢にかかわらず、人気の高いポイントになる。その他、独身者には飲食店が、ファミリーには買い物できるスーパーなどが近くにある物件が人気だ。また、戸建ての物件はファミリーが対象となるため、学校、病院の有無は高ポイントとなるだろう。

購入後は、ターゲット別に内装や設備を工夫する必要がある。インターネット無料やアクセントクロスはもはや常識だ。若者にはシューズインクローゼットや24時間ゴミ出しなどもニーズが高い。費用対効果の高いものから検討しよう。


ステージ別ポイント

何を目的とするかで優良物件の定義は変わるため、ステージに合わせて戦略を練る必要がある。一般的に単身者向け物件の方が利回りは高いが、入退居が多くなりがちで修繕費が嵩むなど出費も多い。利回りは低いが、収入の安定性ではファミリー向け物件に軍配が上がる。

都内の区分マンションなら資産価値は下がりにくいが、連動して価格が高くなり、結果、収益性は低い。郊外の木造新築なら空室リスクも低く収益性は高いが、資産価値は築後どんどん下がってしまう。売り時を絶えず考えておこう。

ステージ別の戦略例としては、大きく分類して以下の3つがある。

資産形成期:郊外の単身向け築古アパートで高い利回りを狙う
質的改善期:築浅ファミリー物件に入れ替えて、物件の質を上げる
安全運転期:都内のタワーマンションなどで評価額の圧縮に努める

シナリオは一つではないので色々考える必要があるだろう。

例えば、資産形成期に物件検討する際の指標として返済比率とCF(キャッシュ・フロー)を挙げることができる。返済比率とは、家賃収入に対する返済金額の割合のことである。この割合が高くなればなるほどリスクを取った投資となってくる。CFとは、一般的には手元に残る資金の流れを意味し、不動産投資では、家賃収入から諸々の費用や返済金額、利息を差し引いた金額を指す。

高利回りの物件は一般的にリスクも高い傾向にある。リターンはリスクの対価ということを考えると、資産形成期ならば、ある程度のリスクを取ることも考えなければならない。大事なのは、自身の許容できるリスクとリターンを見極めながら物件を選ぶことだ。


物件の良し悪しとは

「自分が住みたいと思う物件が良い物件」という考え方があるが、これは半分正解で半分は間違っている。

物件の外観や設備をみて、入居者の気持ちでチェックする。これは正しいようで、実は自分の物件しか見ていないのだ。入居者は他の物件と比較しながら探している。あくまで競合比較の中に自分の物件はあるということを忘れてはならない。

ビジネスという側面からは、地域の総需要と競合状況を見るところから始まる。自分の物件だけみても物件の良し悪しは判断できない。物件に惚れ過ぎず、冷静に客観的目線で判断して欲しい。入居者目線での顧客満足度の追及も必要だが、経費など数字との両立が重要となる。

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