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「マンション投資」とは? その特長と注意点 ~マンション投資のリスクとメリット~

「副業で安定収入を得たい」「老後のための蓄えを増やしたい」などの理由から、マンション投資を始める若いサラリーマンやOLが増えている。

では、このマンション投資とはどういうものなのだろうか。株やFX(外国為替証拠金取引)といった金融商品とはどこが違うのか。今回は、マンション投資の特長や注意点について考えてみたい。

(写真=PIXTA)


目次[非表示]

  1. 1.そもそも不動産投資とは?
    1. 1.1.現物不動産への投資
    2. 1.2.不動産小口化商品
    3. 1.3.REIT(不動産投資信託)
  2. 2.マンション投資の特長
  3. 3.マンション投資の注意点
    1. 3.1.物件選び
    2. 3.2.返済比率には注意
    3. 3.3.管理会社の選定
  4. 4.サブリース
  5. 5.マンション投資をはじめるにあたり
      1. 5.0.1.金利以外のローンの支払額はコストにならない
      2. 5.0.2.収支がプラスだと税金が増える可能性がある


そもそも不動産投資とは?

不動産投資にも種類があり、主には以下の3つになる。

現物不動産への投資

現物の不動産を購入し、オーナーとなり第三者へ貸出する。具体的にはワンルームマンション、1棟マンション、1棟アパート、戸建住宅などを購入し、賃料収入を得る。

不動産小口化商品

複数の投資家が資金を出し合い、共同で一棟を購入する。その物件からの収益をシェアする商品。個人では購入が難しい高額の物件であっても、複数の投資家から資金を集めることで投資が可能になる。資金の集め方は、クラウドファンディングを活用するケースも出ており、1口1万円からの投資も可能な事例が出てきている。

REIT(不動産投資信託)

REITは、各ファンドが投資家から集めた資金を不動産物件に投資し、賃料収入や売却益を投資家に分配する。不動産小口化商品と仕組みは似ているが、REITは基本的に取引所に上場しており流動性が高いこと、投資家から集めた資金は複数の物件に投資することが大きく異なる部分だ。株式と同様に額面の価格変動による収益も獲得できる(価値が下がるリスクもある)ので、その点はファンド会社の組み入れた物件等の価値もよく見る必要がありそうだ。


マンション投資の特長

マンション投資は上記でいうと現物不動産への投資となる。

そのマンション投資の特長を簡潔に書き出してみよう。

・ 長期的な投資で、安定した収入を得ることができる
・ 他の金融商品に比べて経済変動(特にインフレ)に強い現物資産
・ 融資を受け、少額の自己資金から投資ができる
・ 私的年金や生命保険の代わりになる
・ 投資というよりも経営なので、努力や工夫で収益性や資産価値が高まる
・ 節税対策になる

株式やFXなど他の金融商品と異なる点として、マンションという現物資産を購入するのでインフレなどの経済環境の変化に強いこと、マンションを担保に金融機関から資金調達をして投資ができること、自分の「経営」次第で収益が増え、資産価値が高まることなどが挙げられる。また、ローンの金利の一部、火災保険料、地震保険料、物件管理のための交通費や修繕費などを経費計上することで所得税が軽減されたり、相続税の優遇措置を受けたりできるなど、節税対策になることなども違いといっていいだろう。

マンション投資の注意点

こうした特長を最大限に生かすためにはどうすればいいのだろうか。マンション投資で成功するために重要だと思われるポイントをいくつかみてみよう。

物件選び

マンション投資における最大のリスクは空室だろう。現物資産にはなるが、借りる人がいなければ収入は生まれない。大抵の場合はローンで購入するため、家賃収入がないと金融機関への返済で持ち出しになる。

この空室リスクを低減するためには、物件選びが重要だ。学生が多いエリアなのか、ファミリーが多いエリアなのか、競合物件の空室状況はどうなのかなどをしっかりと調査したうえで、その地域に合った物件を選ばなければならない。

また、中古物件(オーナーチェンジ)の場合は、現状の空室率と物件の状態もしっかりとチェックする必要がある。もちろん、満室状態が続いている物件が理想だが、将来的に多大な修繕費がかかるような物件では、せっかく手にした利益をすべて修繕費に費やすことになりかねない。リフォームに多少コストがかかったり、家賃の減額を検討したりするなど、どうやれば満室に導けるかを慎重に判断する必要がある。

返済比率には注意

一棟マンション投資の場合、投資規模が大きいためローンを活用するケースが多いだろう。手持ち資金以上の投資を可能にするローンは、レバレッジを効かせられる不動産投資の妙味といえるが、注意しなければならないのが返済比率だ。返済比率とは、簡単にいうと収益に対してローン返済額が何%を占めるかということだ。例えば、年間の家賃収入500万円の物件で、年間のローン返済額が200万円なら、返済比率は200万円÷500万円で40%となる。

一般的に返済比率は、以下のように考えられている。

40%未満=安全
40%~49%=比較的安全
50%~54%=要注意
55%以上=危険

長期にわたって行うマンション投資は、無理のないローンを組むことが大切だ。

管理会社の選定

敷地や共用部、入居者の管理も空室リスクを下げるうえで非常に重要となる。特別な理由がない限り、誰でもキレイなマンションに住みたいと思うだろう。敷地や共用部が汚いと良い印象を持たれない。健全なマンション経営をするためには、管理実績や豊富なノウハウを持つ不動産会社に管理を委託することがポイントだ。信頼できる管理会社ならば修繕計画のアドバイス、入居率アップのためのいい方法など、ハードとソフトの両面からオーナーを支えてくる。長期的に安定したマンション投資を実現するうえで、信頼できる管理会社を見つけることはとても重要なのだ。


サブリース

サブリースとは、集合住宅を管理する形態の一種。収益物件のオーナーはマンションやアパートなどの集合住宅をサブリース会社に一定金額で貸し付け、サブリース会社は借り上げた住宅を入居者に転貸(又貸し)して、賃料収入を得る。収益物件のオーナーは空室の有無にかかわらず、サブリース会社への手数料を差し引いた収入を毎月得ることができる仕組みとなっている。一方で、契約1ヶ月目や2ヶ月目は支払いが無かったり、募集価格が大きく変更できる契約なども存在するので、契約内容は慎重に判断していただきたい。


マンション投資をはじめるにあたり

給与所得がある方には、マンションを購入し、これを経営することで副収入を得たり、損益が出た場合も税制控除を得られるという案内を不動産事業者から受けることもあるだろう。

ローンを組み、賃貸収入でそれを支払い続け、最終的に物件を手に入れることが出来る。その過程で給与所得と通算できるという仕組みなため、不動産投資で損がでれば所得を下げることができる。これであれば空室期間があったり、修繕コストが膨らんでもリスクなく投資が出来て物件が手に入るように思えるが、以下のようなリスクがある。

金利以外のローンの支払額はコストにならない

(賃貸収入・物件価値の合算がローン支払額下回れば持ち出しになる)

収支がプラスだと税金が増える可能性がある

投資は自己判断と言われるが、事業者の提案を鵜呑みにせずしっかり勉強した上で取り組んでいくことが重要だ。


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