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不動産投資って何? 基本的な問題はこれで解決!

史上まれに見る低金利時代の中、安定して収益を上げられる不動産投資の魅力が注目されている。しかし情報氾濫のため、スタートで間違った物件を購入してしまうことを危惧する人もいるのではないだろうか。そうならないためにも、まずは不動産投資の本質を俯瞰するので参考にしてほしい。

(写真=PIXTA)


目次[非表示]

  1. 1.不動産投資の特徴
  2. 2.不動産投資の種類とステージ
  3. 3.不動産投資のリスクとリターン
  4. 4.NOIで考えよう
  5. 5.不動産投資のデメリット

※本記事は2016年9月30日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月16日に再公開しております。

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不動産投資の特徴

不動産投資を他の金融商品と比較してみてみよう。

預貯金、投資信託、株式、FXといった金融商品は、買って売ることで投資が完結する。つまり売買のタイミングしか自分ではコントロールできない。価格が下がっても、自分で上げることはできない商品なのだ。

対して不動産は、自分で事業の成否をコントロールできるという点が異なる。努力次第で、空室だらけの状態から高利回りの優良物件へと変身できる可能性がある。たとえば、築年数が経て、設備が古く、見た目もくすんで賃料が下がり、そして空室になる悪循環をリノベーションをすることで、賃料がアップし、空室も埋まる、そんな循環に変えることが可能。もちろん投資が必要だが、リターンを見込んで投資もできる。ビジネスだからこそ、リターンへの工夫の余地が大きいといえる。

また株式やFXは一夜にして価格が半減することもあるなど、値動きがとても激しい。一方、不動産は昨日と今日で価格が一気に激変する可能性は極めて低い。また、家賃収入というインカムゲインは入居者がいる間、長期安定的な収入となる。資金効率的には、額は大きいがミドルリスクな投資といえる。

その他、銀行融資というレバレッジをかけられる、実物資産であるためインフレに強い、という点なども特徴として上げられる。無論、売買時の流動性の低さ、マーケットの閉鎖性、相対取引のため価格が不透明、などのデメリットも認識しておきたい。


不動産投資の種類とステージ

ローン、現金どちらで購入してもいいが、その前に整理すべきことがある。不動産投資と一口にいっても、その種類は幅広い。区分マンション、戸建て、一棟マンション・アパート・ビルといった種類があり、それぞれに新築、中古がある。首都圏や地方都市など地域別の選択肢もある。物件購入時に考えるべきポイントは、あなたの投資目的や資産形成のステージによって異なるため、自分がまずどのステージで、何を目的に購入するのかを整理してからにして欲しい。資産形成には次の3ステージがある。

資産形成期:高い利回りを追求し、資産を増やしていく時期
質的改善期:出口の取り易い質の高い物件に入れ替えていく時期
安全運転期:資産価値の維持、相続評価の圧縮に努める時期

不動産ポータルやメディアでは、これら全てが混在したまま掲載されているケースが多い。自分のステージに合わせて、情報を取捨選択する必要がある。セミリタイア狙いの資産形成と、富裕層の相続対策では買うべき物件が違うのだ。


不動産投資のリスクとリターン

不動産投資に限らず、投資のリターンはインカムゲインとキャピタルゲインで構成される。今の不動産市場の活況はイールドギャップ(調達金利と投資利回りの差)と家賃の価格の下方硬直性が見直されているからに他ならない。


NOIで考えよう

NOI(Net Operating Income)とは、営業純利益という意味で、不動産物件の収益性は、NOIを不動産価格で割って求めたNOI利回りで判断できる。NOI利回りは、純利回り、ネット利回りなど様々な言われ方をしているが、実質利回りのことである。

表面利回り(グロス利回り)が、物件価格に対する年間賃料収入の割合であるのに対し、実質利回り(NOI利回り)は年間賃料収入から諸経費を引く点と物件価格に購入時の諸費用を加える点で異なり、NOI利回りは、以下の計算方法で求めることができる。

【純収益(年間賃料収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100】

諸経費には固定資産税や管理費用、修繕費や保険料が含まれ、諸費用には不動産取得税や不動産会社への手数料が含まれる。また諸経費には支払金利や減価償却費は含まれない。


不動産投資のデメリット

購入前には融資の壁と物件探しの壁があり、購入後は空室というリスクがある。いつまでも転居しない住人は皆無で、ある一定の出し入れが発生してしまうのだが、住む側の気持ちに立って整備するもの、きれいにすべきものを洗い出して対応すれば恐れることはない。「やらないうちから心配する人」が多いが、起きるトラブルは実際に対処してみるとほとんどが解決可能だ。リスクは避けるものではなくコントロールするものなのだ。何事も人の言葉だけを鵜呑みにせず、しっかり調べた上で取り組んでみよう。


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