買ったまま放っとかないで! 不動産管理のリスクを加味した不動産投資のメリットデメリット

マンションやアパートなどの不動産投資。その収益物件の大きな特徴は、中長期的に毎月安定した賃料収入で利益を上げ、資産形成していくことである。物件を購入することがゴールではなく、購入後に継続的に入居者を見つけて賃料収入を得る管理・運営が必要である。

そのためには、不動産を管理していくうえで起こり得るリスクを理解し、コントロールすることが大切だ。ここでは不動産管理に関するリスクについて見ていこう。

(写真=estherpoon/Shutterstock.com)


目次[非表示]

  1. 1.買ったままじゃダメ! 不動産投資のリスクとは?
    1. 1.1.空室リスク
    2. 1.2.賃料下落リスク
    3. 1.3.賃料滞納リスク
  2. 2.不動産管理を代行してくれる管理会社とは?
    1. 2.1.サブリース
  3. 3.不動産の管理運営で気をつけるべきポイント

※本記事は2017年2月4日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月14日に再公開しております。


買ったままじゃダメ! 不動産投資のリスクとは?

リスクには、もちろん天災や火災といった一般的なものもあるが、収益不動産特有のものとして「空室」「賃料下落」「賃料滞納」が3大リスクである。3大リスクをはじめとしたリスクは、物件の収益力低下によりローンや固定経費(共用部分の光熱費、固定資産税など)の支払いが困難になるので注意が必要である。


空室リスク

空室リスクとは、入居者が決まらず賃料が入らないことである。募集賃料の設定が近隣相場より高い、敷金・礼金等の条件が厳しい、建物の定期的なメンテナンスを怠り劣化が進んでいる、築年数が古いため部屋の間取り・設備が賃貸ニーズに合っていないなど、物件の競争力が低下している物件では要注意である。


賃料下落リスク

賃料下落リスクとは、退去後の募集時に賃貸ニーズに合わないため、当初見込んでいた賃料収入より少なくなってしまうことである。建物は築年数が経つに連れて老朽化していき、空室が発生しやすくなると同時に、賃料は多少なりとも下落していくのが一般的である。対策としては、リフォームやリノベーションで設備や室内外、特にエントランスまわりのグレードを上げ、賃料を下げずに入居者を確保できるようにすることが挙げられる。


賃料滞納リスク

賃料滞納リスクとは、入居者が何らかの理由で約束通りの日に賃料を支払ってくれないことである。キャッシュフローが悪化してしまうだけではなく、賃料を金融機関への融資返済に充てている場合は、予定通り返済ができなくなる可能性がある。


不動産管理を代行してくれる管理会社とは?

収益物件では入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結、賃料の回収、クレーム対応、退去時の立ち会いなど入退去に関するさまざまな仕事がある。加えて、退去した部屋の原状回復工事、建物の定期的な清掃、外壁や屋上の状態確認など物件のメンテナンスも必要だ。これらを自分の代わりに行ってくれて、収益物件を管理運営してくれるのが管理会社である。

管理会社には、入居者募集以外の契約から入居者管理・退去までを行う会社、入居者募集から管理・退去まで全て行う会社に大別される。


サブリース

サブリースとは、集合住宅を管理する形態の一種。収益物件のオーナーはマンションやアパートなどの集合住宅をサブリース会社に一定金額で貸し付け、サブリース会社は借り上げた住宅を入居者に転貸(又貸し)して、賃料収入を得る。収益物件のオーナーは空室の有無にかかわらず、サブリース会社への手数料を差し引いた収入を毎月得ることができる仕組みとなっている。一方で、契約1ヶ月目や2ヶ月目は支払いが無かったり、募集価格が大きく変更できる契約なども存在するので、契約内容は慎重に判断する必要がある。


管理会社を選ぶ上で大切なのは、「この募集条件であれば入居者を決められる」という具体的な戦略や考えを持っている会社を選ぶことである。つまり、賃貸ニーズを踏まえ、物件に合った募集条件を設定して入居者付けを行うリーシング力(入居者を募集する力)があり、物件の資産価値を高めるために建物のリフォームやリノベーションといったメンテナンス業務や設備投資のアドバイスを行うプロパティマネジメント力(不動産の経営や運営を管理する力)があることが大切といえよう。


不動産の管理運営で気をつけるべきポイント

管理・運営業務では、2つの視点を持つ必要がある。

1つ目は「経営的な視点」である。不動産投資における収入は、所有期間中の運用益(インカムゲイン)と売買時における差益(キャピタルゲイン)である。運用益を高めるためには「経営的な視点」が必要なのだ。空室率を下げることや入居者の満足度を高めることを目的として、広告活動やリフォームやリノベーションを行い、不動産の価値を向上させることが大切である。また、リーシング(入居者獲得)やプロパティマネジメント(不動産の経営や運営を管理)により、物件のバリューアップを図ることで、売買による差益を上げる際にも有利である。

2つ目は「アウトソーシングの視点」である。前述の通り、不動産投資には「経営的な視点」が必要であることから、物件の所有者は会社の社長と同じと言える。自分1人でリーシングやプロパティマネジメントを行うには限界がある。このため、上手に経営するには専門家にアウトソーシングすることが重要である。その際に全てを丸投げせず、自分で最低限の専門知識を身に付け、アウトソース先の対応をチェックすることで、より良い関係が築けるのである。また、継続的な情報収集を行い、優秀な専門家による自分のチームを構築して、物件の価値向上を図れるのである。

不動産投資では、リスクと向き合いながら物件の価値向上を図れるように、管理・運営していく必要がある。だが、個人で対応するのは、莫大な時間と労力を要し、精神的・肉体的にも苦痛が伴うものだ。信頼のおける不動産管理会社に管理・運営を一部でも委託できれば、さまざまな手間やリスクに対応してくれる。これが物件を上手く長く管理・運営するコツといえよう。

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