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これから始める人に! マンション投資のデメリットと軽減法

(写真=Alexander Supertramp/Shutterstock.com)


金融緩和や東京オリンピック開催決定によって、東京をはじめとする都市部において地価が上昇傾向にある。それに伴い、不動産投資に興味を持ち、これから始めてみたいという方も多いことだろう。そこで、これから始める方向けに、マンション投資のデメリットとそれを軽減する方法について、解説していこう。


目次[非表示]

  1. 1.リスクやコストを解説! マンション投資のデメリットまとめ
  2. 2.NOIを利用するには
  3. 3.それでもマンション投資がしたい! リスク軽減方法のまとめ
  4. 4.不動産小口化の概要
  5. 5.不動産小口化の仕組み
  6. 6.不動産小口化のメリット
  7. 7.自分にあった方法を選ぼう

※本記事は2017年1月24日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月31日に再公開しております。

リスクやコストを解説! マンション投資のデメリットまとめ

マンション投資にもデメリットはある。仮に、区分所有マンションを一室所有したとしよう。

賃借人がそのまま継続して長期間借りてくれる場合には、賃料収入も継続して安定的に入ってくる可能性が高いといえるが、仮に空室となった場合にはどうなるだろうか。新たな賃借人がすぐに見つかるのであれば、あまり問題にはならないが、場所や建物の建築年によっては借り手が見つかりにくいといった問題が生じることもあるだろう。借り手が見つからないと、賃料収入が入ってこないだけではなく、マンションに必要な管理費などの固定経費の他、修繕費や内装費用なども嵩んで、キャッシュフローは赤字となる。複数所有できればこのような空室リスクはある程度軽減できるが、そのためにはある程度の資金が必要となる。

他には、表面利回りと実質利回り(NOI)の違いについても考慮しなければならない。表面利回りとは、投資金額に対する賃料収入の利回りである。しかし、賃料収入が全て自分のものになるわけではない。不動産に掛かるコストも考える必要がある。それを踏まえたものが、実質利回りになる。実質利回りは、実際に入ってくるお金をもとに計算するため、投資金額だけではなく手数料や登記費用なども含めて利回りを計算する。場合によっては、表面利回りに比べて実質利回りは大きく下回る恐れがあり、思ったほど利回りが得られない可能性がある。マンション投資を行う前に、きちんと計算しておいた方がよい。

実質利回り(%)=(年間賃料収入-年間諸経費)÷(投資金額+購入時の諸経費)×100


NOIを利用するには

NOIを使用するためには購入時費用や保有時費用を集める必要がある。具体的には、固定資産税や都市計画税などの租税公課、火災保険などの保険料、管理運営に必要な清掃費やメンテナンス費用、共用部分の水道光熱費や日常的な修繕費用、不動産会社に支払う手数料などが挙げられる。

またNOIをはじめとする数値を用いる場合、提示された数値がどのような数値なのかを確認しないとNOIは使えない。一口に利回りと言っても複数あるため、今回紹介してきた数値は最低限理解しておく必要があるだろう。


それでもマンション投資がしたい! リスク軽減方法のまとめ

それでもマンション投資を行いたい方は、いかに上記のリスクを減らすかをしっかり考えなくてはいけない。考えられるリスク軽減方法は、投資するマンションの立地を重要視する、頭金として資金をある程度入れる、一棟マンションに投資して空室リスクを分散する、不動産小口化投資商品などで少額から投資を始める、などである。

マンションの入居ニーズがある地域ならば、空室リスクはある程度軽減できるだろう。たとえば駅から近い、周辺の居住環境がよいといった点が挙げられる。ただし、投資である以上、リスクをゼロにすることはできず、様々なリスクを理解、許容してマンション投資を行うことが重要だ。

また、頭金をある程度入れることにより、キャッシュフローが黒字になる可能性が高くなる。ただし、その場合はまとまった手元資金が必要だ。

多額の投資ができるなら、複数のマンションに分散投資を行えばさらにリスクを軽減することは可能である。しかし、できない場合はどうすれば効果的か。それは、不動産小口化商品を活用することだ。不動産小口化商品とは、不動産運営のプロが多くの投資家から資金を募り、その資金をもとに1棟マンションやビルなどに投資を行う商品である。少額から購入ができるため、さまざまな物件への分散投資が可能となる。


不動産小口化の概要

不動産に投資したい、そう思ってもその値段や不動産を所得する手間を考えると尻ごみする人も多いだろう。その問題を解決してくれるのが、「不動産小口化商品」と呼ばれるもので、不動産特定共同事業法に基づく金融商品を一般的には指す。

不動産を購入するより低リスクで投資を行える……、これは過去の時代では考えられなかったものだ。現代では法の整備も進み、格段に投資しやすくなった。以下では、不動産小口化について詳しく説明する。


不動産小口化の仕組み

一般に個人で不動産投資を行うためには相当の資力が必要であり、また、実際に不動産を所有するとなると法律上の手続きなども発生し、大きな労力が必要となる。

また、莫大な資金も必要なことからそのリスクも大きい。それらのマイナス面を補うのが不動産の小口化だ。多くの人から資金を集め、その資金で不動産を購入し、そこから得られる家賃収入を出資者に分配する仕組みとなっている。

ここでは不動産小口化商品のメリットとデメリットを説明する。


不動産小口化のメリット

一つ目のメリットは、リスクを抑えることができる点だ。不動産購入にはまとまった資金が必要となり大きなリスクを伴う。しかし、小口投資であれば、不動産を購入するよりも安価に投資できるためリスクを抑えられるというわけだ。

また、一つの投資額が小口なため、分散投資を行うことで、さらにリスクの軽減が可能だ。

二つ目のメリットとしては、不動産の管理が楽なことだ。不動産を購入するまでも大変だが、所有後も管理などを行わなければならず大変な手間がかかる。小口投資であれば全ての管理は事業者が行ってくれるため、管理が楽になり、余計なことを考えずにすむ。


自分にあった方法を選ぼう

マンション投資に限らず、投資をするうえで成功の秘訣は、デメリットを理解し、リスクをコントロールすることだ。収入、年齢、職業、資産などは人によって様々である。自分に合った方法を選んで、不動産投資を行ってもらいたい。


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