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確実なリターンにはリスク対策が必須 不動産投資のリスクをおさえよう

(写真=PIXTA)


不動産投資とは、株式などに比べて安定的な収入が得られ、税制上のメリットも魅力の投資法だ。資産家のみならず、不動産投資初心者のサラリーマンや主婦でもはじめやすく、資産形成ができる、として関心が高まっている。

しかし、投資にはリスクがつきものであり、不動産投資も例外ではない。ここでは、不動産投資のリスクと、そのリスクを低減させるための対策を紹介する。


目次[非表示]

  1. 1.サラリーマンも主婦も始められる 不動産投資の魅力とは?
  2. 2.不動産投資にもリスクがある
  3. 3.区分所有と一棟所有 固有のリスクを考える
  4. 4.不動産投資のリスクを低減させる方法
  5. 5.サブリースとは
  6. 6.サブリースのメリット
  7. 7.不動産投資のリスク低減は管理会社選びも大切

※本記事は2016年12月29日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月31日に再公開しております。

サラリーマンも主婦も始められる 不動産投資の魅力とは?

不動産投資は、毎月決まった金額の家賃収入を長期に渡って得ることができる点が魅力である。物件を厳選し、信頼できる不動産管理会社を選ぶことができたら、日々の管理業務を管理会社に一任することもできる。管理会社の力をうまく借りれば、多忙な人でも不動産投資を行うことができるのだ。

物件を売却して、売却益が得られることも魅力である。物件価格や地価が上昇した場合は、一般的に不動産価格は、株価や為替に比べて値動きが穏やかであるため、短期間に売却益を積みあげることは難しい。その反面、長期的に安定した収入を得たい人や、毎日株価をチェックして売買の判断をする時間が取れない人に向いているといえるだろう。


不動産投資にもリスクがある

不動産投資は魅力的な投資法だがリスクもある。不動産投資全般に共通するものとしては、空室や入居者の家賃滞納リスク、物件価格の下落リスクだ。いくら利回りの良い物件を購入しても、入居者がいなければ家賃収入は入ってこないのだ。

物件の購入に際しては、ローンを組むのが一般的だが、空室の状態が続いて家賃収入がなくなると、ローンの返済が困難になる危険性がある。もちろん、入居者がいても家賃を滞納する可能性もゼロではない。ほかにも、築年数の経過と共に物件価格は下落しやすいため、換金したいときに希望の価格で売却できない可能性も考慮しておきたい。


区分所有と一棟所有 固有のリスクを考える

区分所有のマンション投資は、一棟投資に比べて物件の購入価格が低く、初心者でも挑戦しやすい。しかし、区分所有は部屋数が少ない場合、1つでも空室になったときに家賃収入全体に与える影響が大きい。さらに、共用部分や外観などに手を加えることが難しく、物件価値の向上のためにできることが限られている。

一棟所有マンション投資は、まとまった部屋数を所有するので、仮に空室があっても他の部屋に入居者がいれば収入がゼロになることはない。加えて、大規模修繕をして物件価値を上げることもできる。ただ、購入時の物件価格が高いことが多いので、自己資金が少なければ借入比率が高くなり、ローン返済の負担が増すことは計画を組む際に考慮したい。ほかにも、立地条件の変化や周辺にライバル物件ができた場合、収益性が下がってしまう可能性がある。


不動産投資のリスクを低減させる方法

不動産投資で最も大きなリスクといえるのが空室リスクだろう。満室経営ができていれば、収入が途絶えることも、ローンの返済に影響が出ることもない。空室リスクを減らすためには、立地条件と物件の間取りや設備がポイントになる。立地条件がよければ、物件が経年劣化しても賃貸需要は落ち込みにくく、資産の下落リスクも減らせる。ターミナル駅へのアクセスが良い、病院やスーパーが近い、駅から徒歩10分以内など、できるだけ便利な物件を選ぶことが重要である。賃貸需要のあるエリアならば、周辺にライバル物件ができたとしても空室になる可能性は低く抑えることができる。入居者の気持ちになって、自分が住みたいと思う物件か、という視点を入れるといいだろう。


サブリースとは

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サブリースは、集合住宅を管理する形態の一種だ。収益不動産のオーナーはマンションやアパートなどの集合住宅をサブリース会社に一定金額で貸し付け、サブリース会社は借り上げた住宅を入居者に転貸(又貸し)して、賃料収入を得る。収益物件のオーナーは空室の有無にかかわらず、サブリース会社への手数料を差し引いた収入を毎月得ることができる仕組みとなっている。

本来は、収益物件のオーナーとサブリース会社との賃貸借契約をマスターリースまたは一括借り上げといい、サブリース会社と入居者との賃貸借(転貸)契約をサブリースという。だが実際には、物件が転貸され収益物件のオーナーが一定の賃料を得るこのシステム自体をサブリースまたは一括借り上げと呼ぶのが一般的になっている。


サブリースのメリット

メリットの1つは、契約期間中は安定した収益が得られることだ。不動産投資のリスクのひとつとして、賃料収入が得られないことが挙げられる。空室率の増加や、入居者の滞納などで賃料収入が減少しても、サブリース契約時に定められた一定の賃料を受け取ることができる。

もう1つのメリットは、管理運営に手間かからないことだ。入居者にとっての借主は、サブリース会社になるため、管理運営業務(入金管理や入居者対応、契約手続きなど)は、一括してサブリース会社が行ってくれる。委託費用はかかるものの、一括してプロに運営を任せられることはメリットといえるだろう。

不動産投資のリスク低減は管理会社選びも大切

入居者の家賃滞納などのリスクは、信頼できる管理会社を選ぶことで低減できる。滞納があった場合すばやく対応してくれる会社、滞納処理にノウハウを持っている会社を選ぼう。なかには家賃滞納を立て替えてくれる会社もあるので参考にしてほしい。ほかにも、周辺の事情や需要にも詳しいので、入居者の募集に強みがあり、修繕の時期や適切な家賃などをアドバイスしてくれる会社もある。

不動産投資で安定したリターンを目指すために、リスクを抑える対処をすることをお勧めする。一番の近道は、アドバイザーとなる管理会社を見極めて選ぶことだ。そのことで、さまざまなリスクを低減できるのではないだろうか。


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