サブリースとは? メリット・デメリットを分かりやすく解説!


資産運用で不動産を検討したことがある人は、不動産会社の広告で「〇〇年間一括借り上げ」「賃料収入を保証」などと謳われているものをみたことがあるだろう。おそらくそれはサブリースの売り込みだ。相続税対策のアパート経営が増えるに伴い、存在感を強めるサブリースとは何なのか、メリットとデメリットを解説する。(写真=Avatar_023/Shutterstock.com)

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  1. 1.サブリースとは
  2. 2.サブリースのメリット
  3. 3.サブリースのデメリット
  4. 4.サブリース契約のメリットは大きいが、デメリットも無視できない

サブリースとは


サブリースは、集合住宅を管理する形態の一種だ。収益不動産のオーナーはマンションやアパートなどの集合住宅をサブリース会社に一定金額で貸し付け、サブリース会社は借り上げた住宅を入居者に転貸(又貸し)して、賃料収入を得る。収益物件のオーナーは空室の有無にかかわらず、サブリース会社への手数料を差し引いた収入を毎月得ることができる仕組みとなっている。

本来は、収益物件のオーナーとサブリース会社との賃貸借契約をマスターリースまたは一括借り上げといい、サブリース会社と入居者との賃貸借(転貸)契約をサブリースという。だが実際には、物件が転貸され収益物件のオーナーが一定の賃料を得るこのシステム自体をサブリースまたは一括借り上げと呼ぶのが一般的になっている。


サブリースのメリット

メリットの1つは、契約期間中は安定した収益が得られることだ。不動産投資のリスクのひとつとして、賃料収入が得られないことが挙げられる。空室率の増加や、入居者の滞納などで賃料収入が減少しても、サブリース契約時に定められた一定の賃料を受け取ることができる。

もう1つのメリットは、管理運営に手間かからないことだ。入居者にとっての借主は、サブリース会社になるため、管理運営業務(入金管理や入居者対応、契約手続きなど)は、一括してサブリース会社が行ってくれる。委託費用はかかるものの、一括してプロに運営を任せられることはメリットといえるだろう。


サブリースのデメリット

収益不動産のオーナーにとってこの2つのメリットは非常に大きいが、デメリットにも注意が必要だ。デメリットの1つ目は、自主管理や一般的な不動産管理の委託の場合に比べて、収益の最大化が図りにくということだ。たとえ入居希望者が殺到して常時満室になったとしても、契約時に決められた一定額しかサブリース会社から支払われない。

2つ目は、賃料が保証されるのは契約期間だけということだ。契約は当初10年間固定などの長期契約になり、その後数年で更新し、その際に賃料が改定されて下がるというケースが一般的に多い。

3つ目は、修繕費用のリスクだ。入居者の退去後の原状回復や築10年を目処に行われる大規模修繕などの費用は物件所有者が負担する場合が多い。サブリース会社から、相場より高い工事費用を請求されることもあるため、注意が必要だ。


サブリース契約のメリットは大きいが、デメリットも無視できない

サブリースは収益不動産のオーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社は入居者に転貸する。空室リスクと管理の手間はサブリース会社が負担するため、収益不動産のオーナーのメリットは大きい。しかしながら、収益力の低下、賃料減額のリスクなどのデメリットもあるので、サブリース会社から提示される収支計画を鵜呑みにせず、自身でも収支計画を思案した上で判断したい。

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