賃金上昇率が鈍く、低金利が続いていることもあり、不動産投資を考えている方も多いだろう。資金調達について調べているうちに「ノンリコース」「メザニン」といった聞きなれない言葉がでてくるかもしれない。ローンをより良い条件で組むためには、不動産投資ローンの知識が必要だ。（写真＝everything possible/Shutterstock.com）

※本記事は2017年3月4日に公開した内容に一部修正を加え、必要な情報を追記したうえで2019年1月13日に再公開しております。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、投資用のマンションやアパートなど、購入する不動産自体を担保にして、購入資金の融資を金融機関から受けることを指す。不動産投資ローンを活用すれば、自己資金を多く用意できない場合でも、不動産を購入することができる。つまり、不動産投資ローンのレバレッジ効果を活用し、自己資金以上の不動産を購入することも可能になるというわけだ。

しかし、空室期間が長期化してローンの返済が厳しくなったり、売却のタイミングで残債が残ってしまったりする可能性もあるため、返済シュミレーションをきちんと行い、返済可能な融資額でローンを組むこと大切だ。

↓住宅ローンとの違いを知りたい方は下のリンクから↓(みんなの投資onlineの記事です)

上手に活用したい！不動産投資で融資を受ける

ローンの種類

不動産投資ローンは、「提携ローン」「非提携ローン」の2つに大別できる。

「提携ローン」とは、住宅メーカーや不動産会社などが提携する金融機関が提供するものを指している。提携ローンのメリットは、非提携ローンと比べて比較的簡単な手続きとなること。加えて、あらかじめ取り決めた融資条件を満たすのであれば、融資審査がスムーズに実施されるなどが挙げられる。一方で、提携先が決まっているため、自由度は低くなってしまう。

「非提携ローン」とは、自ら金融機関に直接、融資を依頼するローンのことを指している。当該物件について、さまざまな金融機関に対して融資の依頼ができるなど、自由度は高い傾向がある。

ノンリコースローンとは？

また、不動産担保ローンは、返済義務を負う財産の範囲によって「ノンリコースローン」と「リコースローン」の2つに分けることができる。「ノンリコースローン」とは、日本語では「非遡及型融資」と呼ばれるローンだ。万が一、ローンの返済ができない状況になったとしても、担保とした物件（責任財産）とは別の資産の収入や売却代金での返済義務が生じることがない。一方で、リコースローンは、万が一、返済できなくなったとしたら、担保とした物件（責任財産）を含め、他の資産の処分によって、返済を求められる。

ノンリコースローンのメリットとデメリット

よって、ノンリコースローンは、担保物件を売却すれば責任財産以外の資産が差し押さえられる心配がないという大きなメリットがある。また、ノンリコースローンの場合、担保物件の収益性が重要視され、債務者の返済能力が問われにくいこともメリットだ。

一方で、デメリットとして、金利が高い場合が多いことや借入期間が短期であること、資産基準が厳しいことなどが挙げられる。また、SPC(特別目的会社)の活用が必要となるため、個人向けではなく、不動産ファンドなどプロ向けのものとなることが多いのが現状だ。

ノンリコースローンは、日本であまり普及しておらず、取り扱っている銀行にも限りがあるが、融資条件や金利等も銀行によって違うため、活用を検討する際は、銀行ごとに比較する必要がある。

メザニンローンとは？

不動産ローンには、「メザニンローン」と呼ばれるものがある。不動産の購入を希望する人に、通常の銀行融資（シニアローン）とは別に提供されるローンのことである。

メザニンには「中二階」という意味があり、シニアローンとエクイティの中間のローンを指す。

メザニンローンはシニアローンより返済が劣後する借入れのため、一般的にシニアローンを借りても資金が不足する場合に活用される。借り手にとって、資金調達の選択肢が広がる一方、一般的にはシニアローンと比べ高めの金利が設定される。主に、不動産会社が活用する場合が多い。

不動産投資のローンを組むコツ

不動産投資ローンを受けようとする場合、過去の信用履歴や職業、年収など様々なことが考慮されるため、必ずしもローンを受けることができるわけではない。そこでメガバンクと共に活用を検討したいのが地方銀行や信用金庫だ。地方銀行や信用金庫の中には、メガバングと異なった融資姿勢を持っている場合がある。

不動産投資ローンを受ける場合の流れ

最後に、不動産投資ローンの流れについて概説する。まずは金融機関の融資窓口において、必要書類を集めて申請を行う。金融機関によって多少の違いはあるが、以下のような書類の提出を求められることが多い。

・登記簿謄本
・物件概要書
・キャッシュフロー試算表
・固定資産税評価証明書
・販売図面
・建物図面
・物件写真
・源泉徴収票
・確定申告書

提出書類が揃ったところで、ローンの審査が開始される。書類を出してから数週間で結果が判明することが多いようだ。金融機関から融資決定通知を受けたら、すみやかに金融機関において、「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」「金銭消費貸借契約」、必要に応じて「団体信用生命保険」などの契約を締結する。

資金効率を高める「不動産投資ローン」

これはレバレッジをかけない場合にもあてはまるが、NOI利回りが借入金利を上回らないと収益はマイナスだ。レバレッジをかけている場合は特に、この2つの利回り差（イールド・スプレッド）に注意したい。

不動産投資ローンについて取り上げ、その種類について紹介してきた。融資を受けることに抵抗を感じる人もいるだろうが、不動産投資ローンは高いレバレッジ効果を生かして資金効率を高めることができる投資手段だ。ぜひ、正しく理解し、資金の有効活用に役立てたい。

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