資産管理会社を設立するメリット・デメリット

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(写真=PIXTA)

所得税と法人税の違い

不動産投資を初めて行う場合、個人事業主として始めるケースが多い。その場合、課税される対象は不動産所得、または事業所得となる。

所得税法では、所得の種類を10種類に分けており、収益不動産からの収益は不動産所得または事業所得として課税される。所得税は累進課税制度を取っており、平成27年から税率が変わった。課税所得で4,000万円を超えると45%の最高税率となり、これに復興特別所得税0.945%(復興特別所得税率=所得税率(%)×2.1%)、個人住民税約10%、不動産賃貸業にかかる個人事業税5%を加えると、最高60.945%もの税率となる。

一方、資産管理会社を設立し、収益不動産を法人所有とした場合、その収益は法人税の対象となる。仮に期末資本金が1億円以下の中小企業扱いで年間所得が800万円超の場合、実効税率と所得税との差が20%以上発生するケースもある(時期、自治体によって税率は異なる)。これは日本政府が税金の徴収先を法人から個人へシフトしていることを意味する。このことからも、収益不動産を法人で所有するメリットはかなり大きい。

資産管理会社を設立するタイミング

では、資産管理会社を設立するのはどのタイミングで行えばよいのだろうか。

所得税と法人税で税率が異なり、一般的には所得額が増えるにつれて法人化したほうが納税額を少なく抑えることができる。よく家賃収入が1,000万円または2,000万円になるときが法人化に良いタイミングだ、と言われているが、いくら収入が上がっても経費がそれを上回る赤字物件の場合は、法人化に慎重になるべきだろう。

給与収入があるサラリーマン大家の場合は、年収や家族構成による所得控除の違いがあるので一律には言えないが、もし年収1,000万円の方なら、それだけで税率が30%となり、さらに家賃収入が加わるので、当初から法人化を視野に入れていくべきだろう。具体的な所得額の分かれ目に関しては、家族構成や所得控除によっても異なるため、税理士をはじめとする専門家と相談して検討していただきたい。

また、個人事業主から法人へ物件を移動する場合、譲渡益課税がかかるケースがあるので、その点もきちんとしたシミュレーションが必要だ。

資産管理会社を設立するメリット・デメリット

では、資産管理会社を設立するメリットとデメリットを挙げてみよう。

●メリット
1.ケースによっては法人税率が所得税の最高税率より低い。
2.役員報酬を損金経理し、さらに個人の他の所得を考慮しながら役員報酬を考えることで、所得分散が出来る。また他の会社で給与を支給されていなければ、給与所得控除を受けることができる。さらに、家族にアルバイトなどの形で仕事を依頼した場合、法人として給与を払えば、損金計上が可能となる。しかし、社員であれアルバイトであれ、きちんとした勤務形態の実態が必要となる。
3.所得税の場合、損失繰越は3年だが、法人税の場合、9年間繰り越せる。(会社規模や損失を出した年度によって異なる場合もある)

●デメリット
1.株式会社または合同会社設立の際、司法書士などに払う設立費用がかかる。
2.赤字でも年間7万円の法人住民税均等割りが発生する。

以上、物件を個人で所有するか、法人で所有するかは、「不動産に関わる税金に強い」税理士等の専門家に依頼して、きちんと計算をした上で決定する必要がある。

法人化により事業承継が行いやすくなる

最後に、事業承継の側面から、法人設立のメリットを2点紹介しよう。

1.収益不動産運営の安定
ひとつめに収益不動産運営の安定が期待できる点が挙げられる。個人名義の一棟マンションを複数の相続人で均分に相続する場合を考えてみよう。ひとりの相続人が、相続した一棟マンションの共有持分を売却してしまうと、一棟マンションの運営に大きな影響を及ぼす可能性がある。共有持分に抵当権を設定してしまっても同様に面倒だ。その点、資産管理会社を設立すれば、一棟マンションは法人の所有物となる。一定割合以上の株式を保有していれば、経営権を握ることができるというわけだ。

2.相続時の手続きが少なくて済む
ふたつめとして、相続時の各種手続きが個人事業主の場合よりも円滑に済む。個人名義で収益不動産を運営している場合には、被相続人が生前、個人の立場で様々な契約が結んでいるため、相続人が新たにそれぞれの契約を結び直さなければならない。その点、法人を事業承継した場合には、法人名義でそれぞれの契約が結ばれているため、相続人名義で契約を結び直す必要がない。従って、個人事業主よりも手間は掛からないといえるだろう。(提供元:株式会社ZUU)

(監修:眞喜屋朱里税理士事務所 代表 眞喜屋朱里)

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